Расторжение договора купли-продажи

Правовые аспекты

Расторжение договора купли-продажи — по сути, обратный юридический процесс сделки при котором товар(имущество) должен вернуться продавцу, а деньги покупателю. Если сделка связана с недвижимостью, то расторжение также должно регистрироваться в Росреестре и право собственности должно перейти обратно. А если расторгается сделка с транспортным средством, то это регистрируется в ГАИ.

Для успешного расторжения необходимо собрать документы и подать их в регистрационные органы и дождаться выполнения обратного процесса, перехода права собственности и возврата денег по акту передачи и расписке.

Как составить соглашение о расторжении? Необходимо указать номер основного договора купли-продажи и дату его составления, паспортные данные сторон, точное описание объекта недвижимости, указать взаимные права и обязанности участников, описать порядок возврата денег и передачи недвижимости, указать дату.

Причины для расторжения ДКП

Расторгнуть договор может потребоваться в следующих случаях:

• Нарушение условий договора;
• Необоснованные ожидания;
• Изменение обстоятельств;
• нарушение прав третьих лиц;
• Согласие сторон.

Пример нарушения условий - задержка или полное отсутствие оплаты, задержка передачи имущества, недвижимости или передача в ненадлежащем состоянии. Далее пример необоснованных ожиданий - это могут быть скрытые дефекты, найденные покупателем уже после передачи либо не соответствие характеристик купленной недвижимости. Но в таких случаях доказать это будет сложно, особенно если подписан акт приёма-передачи.

Изменение обстоятельств, может стать формальным поводом обратиться в суд для расторжения договора, но обычно мало шансов на положительный результат. Тут речь о форс-мажорных обстоятельствах. Если, например, вы купили в кредит дом или машину, а через какое-то время в них прилетела ракета. Получается, что имущества у вас больше нет, но и деньги за него вы ещё не успели выплатить. Но как правило деньги вы брали у банка, а его эти проблемы не касаются, если не было страховки - значит это ваша вина и отменять сделку никто не будет и суд вряд ли встанет на вашу строну, придётся нести издержки самостоятельно.

Часто бывает, что неожиданно объявляются наследники или несогласные супруги и требуют свои доли. А если продавец не желает решать вопрос мирно приходится инициировать расторжение договора и возврат собственности для дальнейшего его справедливого перераспределения. Иногда суд не одобряет расторжение договора, а обязует продавца поделиться с наследником.

Но бывает и такое, что обе стороны готовы добровольно отменить сделку, по своим причинам и тогда никаких проблем не будет, нужно лишь грамотно оформить документы.

Не является ли расторжение договора мошенничеством?

Само по себе нет, процедура законная. Но если вас вдруг ни с того ни с сего просят об отмене сделке, невольно возникают подозрения и недоверие. Естественно нужно всё проверять и ни в коем случае не спешить в этом вопросе. Убедиться в законности требований и что не будет проблем с возвратом денег или имущества. Если одна из сторон пытается расторгнуть договор с целью обмана или уклонения от обязательств, это может рассматриваться как мошенничество. Особенно такие ситуации могут возникнуть, когда дело касается наследства и наследников. Тут без помощи юристов, точно не обойтись, так что идите и ищите хорошего, а не статейки читайте в интернете.

Правильное расторжение ДКП

Какие действия необходимо выполнить, чтобы собрать необходимые документы и расторгнуть сделку купли-продажи, это с учётом того, что у вас есть веские причины для расторжения договора:

• Уведомление;
• Подготовка документов;
• Соглашение о расторжении;
• Регистрация;
• Возврат имущества и денег.

Расторжение договора не зависит от этапа регистрации сделки, а зависит от того исполнен договор или нет.

Договор купли-продажи недвижимости считается заключенным с момента начала государственной регистрации. А исполненным — когда произошел переход права собственности и покупатель завершил оплату. При отсутствии других условий в договоре.

И вот если договор уже исполнен, расторгнуть его очень сложно, только через суд и имея на то веские причины. Если требуется расторжение при согласии всех сторон, то проще провести обратную сделку купли-продажи

Сначала уведомляем вторую сторону о намерении расторгнуть договор. Это делается обязательно в письменной форме с указанием причин и отправкой данной формы с уведомлением о получении, такие услуги есть у курьерских служб и почты.

Затем нужно подготовить документы, необходимые для расторжения сделки: копии договора, акта приёма-передачи, документы подтверждающие нарушения или дефекты (фото, заключение специальных комиссий).

Затем можно составить предварительное соглашение о расторжении, в котором подтвердить намерение и согласие обеих сторон на расторжение договора, а также обозначить дату для подписания основного соглашения. Такой документ напоминает предварительный договор купли-продажи.

Далее, в случае если переход права собственности на недвижимость уже завершился, а оплата ещё не закончена, необходимо инициировать обратный процесс. Если переход прав ещё не закончен, то всё равно нужно подать документы для прекращения госрегистрации.

Завершительным этапом является составление акта приема-передачи и обмен имущества на деньги

Некоторые нюансы

Срок исковой давности, для того, чтобы расторгнуть договор — три года с момента, когда истцу стало известно о нарушении прав. Подразумевается наличие оснований для расторжения ДКП квартиры или любой другой недвижимости.

Такой точкой отсчета этого срока может стать заключение комиссии об обнаружении серьезного скрытого дефекта квартиры. И вот с момента выдачи этого заключения есть 3 года, чтобы обратиться в суд для расторжения договора купли-продажи. Но такой суд нужно еще выиграть и быть готовым к встречному иску со стороны продавца, если он считает, что все было в рамках закона и обо всем было сказано перед сделкой.

Расторжение договора через суд в среднем занимает 3-4 месяца, в сложных ситуациях разбирательства могут длиться и до года.

Ситуация с авансом и задатком за квартиру.

Аванс и предоплата возвращаются покупателю в любом случае. А вот если используется термин задаток, то его возврат зависит от инициатора и причин расторжения договора, если это продавец и договор расторгается по соглашению сторон, то он возвращает задаток в двойном объеме, а если покупатель, то задаток ему не возвращается, если иное не было указано в договоре. Если договор расторгается из-за нарушения, то деньги теряет нарушившая его сторона, вне зависимости от того, кто был инициатором.

Если ДКП квартиры был составлен и заверен у нотариуса, то и соглашение о расторжении необходимо нотариально заверить.

Если у вас возникли вопросы по расторжению договора, спрашивайте в комментариях