Предварительный договор купли продажи 2023-2024

Когда нужен ПДКП?

Главная цель — это заключение основного договора. Преддоговор составляется для закрепления намерения заключить сделку купли-продажи в будущем. В нём закрепляются основные условия сделки, обговаривается цена и возможность её изменения и самое главное точно описывается объект сделки с указанием адреса, кадастрового номера, площади и других известных параметров. Данное имущество должно быть однозначно определено, чтобы договор имел юридическую силу.

Часто бывает, что одна сделка является звеном цепочки сделок, например человек продаёт свою квартиру, чтобы вырученные средства вложить в новую квартиру. Находит покупателя на свою старую квартиру, заключает сделку, далее находит новую квартиру, также заключает договорённости, но вот вдруг продавец новой квартиры решил передумать в самый последний момент и, например, значительно увеличил цену, а старая квартира уже продана и нужно при этом где-то жить. И если в таком случае не был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, то принудить недобросовестного продавца к сделке не получится и возмещать издержки будет не кому. В таких случаях нужен ПДКП.

Нужно ли регистрировать и/или нотариально заверять преддоговор?

Регистрировать в гос органах — не нужно, ведь переход права собственности не осуществляется, а лишь декларируется намерение в будущем. Заверять у нотариуса — не обязательно, но есть исключения. Когда основной договор требует нотариального заверения, тогда и предварительный тоже требует. Например, при сделках с несовершеннолетними собственниками или сделки по продаже долей.

Задаток и аванс в чем разница?

При составлении ПДКП не подразумевается полный расчёт, а лишь обговаривается цена и вносится задаток или аванс. Разница заключается в том, что аванс, при отказе от сделки покупателя — ему возвращается, а задаток — нет. Но если отказывается продавец, то он возвращает задаток в двойном размере. Опять же, все эти условия должны быть обговорены сторонами и чётко прописаны в предварительном договоре купли-продажи земельного участка. По факту передачи задатка или аванса оформляется расписка.

ПДКП при ипотеке.

Обычно банк, предоставляющий ипотеку, требует от сторон заключить ПДКП, иногда даже и нотариально заверенный. Такой документ предоставляется банку для вынесения решения о предоставлении заёмных средств и какая часть будет оплачена ими. Если банк откажет в предоставлении кредита, то в таком случае задаток или аванс, чаще всего, будет возвращён покупателю.

При покупке строящегося жилья возникает сложность точного описания недвижимости, ведь кадастрового номера ещё нет, а остальные характеристики также могут быть под вопросом. В таком случае в банк можно предоставить договор долевого участия заключённый с застройщиком.

Срок действия ПДКП.

Указывается в самом документе, но если не указан, по умолчанию составляет 1 год. То есть такой срок отведен для подписания основного договора. По истечении этого срока и не заключении основного договора ПДКП считается расторгнутым, на условиях прописанных в нём же.

Сделки с несовершеннолетними.

Если собственник квартиры — несовершеннолетний ребенок, то для заключения основного договора купли-продажи требуется разрешение органов опеки, которое, родители или опекуны получают, предоставив нотариально заверенный ПДКП органам опеки. Также, по закону, необходимо обеспечить ребенка новым, не худшим, жильём или открыть для него специальный счёт в банке на соответствующую сумму.

Риски при заключении ПДКП и последствия нарушения.

Передача задатка или аванса в размере более 70% стоимости недвижимости, может стать аргументом в суде, чтобы признать такой договор не предварительным, а основным, будьте внимательны.

В случае если одна из сторон отказывается или уклоняется от сделки, её можно принудить через суд, если был правильно составлен и подписан ПДКП.

Нет 100% гарантии приобретения жилья, даже при грамотно составленном ПДКП, принуждать к сделке может только суд, это не всегда бывает оправданно и уж точно не быстро.

Риск потерять задаток. В случае если недобросовестный продавец получил деньги и пропал, вернуть их получится только через суд.

Риск двойной продажи. Так как предварительный договор не регистрируется в Росреестре, недобросовестный продавец может заключить их несколько. И тогда не все желающие получат объект недвижимости в собственность и придется вести судебные разбирательства для компенсации убытков. Предотвратить такую ситуацию можно с помощью письменных гарантий продавца и серьёзных штрафных санкций в случае их нарушения.

Риск покупки квартиры с обременениями. То же самое, что в предыдущем пункте — письменные гарантии и жесткие санкции в случае их нарушения. Также поможет проверка выписки из ЕГРН, причем для надежности сначала перед заключение преддоговора, а потом и перед заключением основного.

В случае таких нарушений для продавца следует предусмотреть штрафы, а для покупателя возможность без санкций отказаться от сделки.

Расторжение предварительного договора

Основания для расторжения преддоговора могут быть следующие:

• По соглашению сторон;
• В связи с истечением срока;
• Признание судом ПДКП недействительным;

Расторгнуть договор в одностороннем порядке, без причины — нельзя, это противоречит его сути. Необходимо внимательно прописывать возможные условия расторжения, например неодобрение ипотеки.

Ошибки и нюансы

Определить точную сумму задатка и условия его внесения и удержания в случае отмены сделки. Не ошибитесь в формулировке, именно задаток, а не аванс!

Задатком обеспечивается именно обязанность заключить основной договор в оговоренные сроки, а не передача квартиры или денег, эта обязанность возникает уже после заключения основного договора.

Согласие супруга на продажу совместной недвижимости требуется при подписании ПДКП, иначе, в суде, такой договор могут признать не действительным.

Можно также зафиксировать возможность изменения суммы сделки и условия, при которых это происходит.

Образец предварительного договора купли-продажи земельного участка.

Основные формулировки и отличия предварительного договора от основного договора купли-продажи земельного участка можно посмотреть в образце ниже.

Скачать предварительный договор купли-продажи недвижимости

На нашем сайте вы можете бесплатно скачать предварительный договор купли-продажи земельного участка с домом, и ПДКП кваритры с задатком. Бланки в формате Ворд и ПДФ для удобства составления на их основе документа именно под вашу сделку.

ПДКП Земельного участка 2023-2024

ПДКП Земельного участка с домом 2023-2024

ПДКП Квартиры 2023-2024

Предварительный договор — гарант чистоты сделки

Предварительный договор купли-продажи дома, земельного участка или квартиры - это документ, который заключается между продавцом и покупателем до совершения основной сделки. Он устанавливает условия будущей сделки, такие как цена, сроки, порядок оплаты и другие важные детали.

Предварительный договор позволяет сторонам убедиться в том, что они имеют взаимное согласие по всем условиям сделки и готовы к ее заключению. Он также защищает интересы обеих сторон, так как позволяет им избежать возможных проблем в будущем, связанных с изменением условий сделки.

Кроме того, предварительный договор может использоваться для обеспечения юридической чистоты сделки. Если при заключении основного договора будут обнаружены какие-либо нарушения, предварительный договор защитит интересы покупателя и продавца.