Проверка права собственности на квартиру

Перед покупкой любой недвижимости Вам, как покупателю, нужно внимательно изучить основной документ – это Выписка из Единого государственного реестра прав/недвижимости (ЕГРП/ЕГРН), дающая подтверждение права на собственность, или если жилая площадь уже давно является имуществом одного хозяина, Свидетельство о праве собственности на недвижимость. На профессиональном юридическом языке этот документ называется Титулом.

Этот документ констатирует факт зарегистрированных прав на имущество в Росреестре. Собственно, свидетельство содержит краткое описание того, кто владелец конкретной квартиры, и чем это можно подтвердить.

С июля 2016 года Росреестр полностью прекратил выпускать Свидетельство о праве собственности. Теперь его место занимает Выписка из реестра. Однако обе бумаги содержат идентичные сведения, соответственно, проверять их стоит по аналогичным пунктам.

Бывают ситуации, когда Продавец, много лет владеющий квартирой, не предоставляет Покупателю Титул. Это значит, что он не подал заявку на регистрацию своих прав на собственность по какой-то причине или же просто по незнанию. В данных обстоятельствах Вам стоит подсказать Продавцу, что он должен сперва оформить своё право на собственность, а уж потом перепродавать жилплощадь.

В Титуле все важные сведения о недвижимости и её нынешнем хозяине расположены регламентированным списком. Просмотрите и проанализируйте основные позиции и подведите итоги.

Что нужно проверить?

1. Объект права

Первым делом проверяем адрес недвижимости, которую собираемся приобретать. Важно, чтобы он совпадал с указанным адресом в предоставленном документе.

2. Субъект права

Далее нужно удостовериться в том, что человек, указанный в предоставленном документе – это Продавец. Обязательно попросите у него документ удостоверяющий личность и как можно внимательнее сравните все данные. Важно знать, если собственник не один, то и в Свидетельстве будут прописаны все собственники. Помните, что именно с хозяином жилплощади Вы будете оформлять договор, с ним же и будете вести разборки, если по какой-то причине сделка окажется фиктивной.

3. Вид права

Особое внимание уделяем собственности. Она может быть «общая совместная» или «общая долевая». В 1-м варианте в документе прописывается больше одного субъекта, во 2-м – перечисляется количество долей в праве каждого собственника. Заметьте, что при 2-м варианте, каждый владелец будет иметь свой Титул. Мы неслучайно заострили внимание на этой детали, так как тип собственности имеет некую весомость при подписании Договора купли-продажи недвижимости.

4. Назначение объекта

Обязательным условием для покупки жилой недвижимости является акцентирование в свидетельстве того факта, что продаваемая площадь имеет жилое назначение, ведь именно для таких целей Вы приобретаете жильё. Будьте внимательны, нередко случаются ситуации перевода жилплощади в помещение, которое не предназначено для проживания.

5. Документы, на основании которых жилплощадь была получена в собственность

Очень важно знать, каким образом и на основании каких бумаг была получена недвижимость. Такие сведения не всегда прописываются в Выписке.

6. Наличие зарегистрированных ограничений

К таким ограничениям можно отнести ипотеку, судебный арест или же договор ренты. Безусловно, лучшим вариантом для покупки будет являться квартира без каких-либо обременений. Если в Выписке говорится, что имеются неурегулированные споры и нерешённые вопросы судебного характера, то с покупкой этой квартиры лучше повременить.

7. Дата выдачи

В обоих документах обязательно присутствует дата выдачи, только называется по-разному. Если в Титуле она так и называется, то в Выписке её название звучит, как дата государственной регистрации. Она указывает на то, как долго квартира находилась в собственности последнего владельца. Для приобретения лучше всего рассматривать ту квартиру, владелец которой достаточно давно получил права на собственность. Если же жилплощадь в собственности не так давно, то стоит задуматься о такой скорой продаже. В таком случае велика вероятность стать жертвой мошенников. Также важно знать, что общий срок владения недвижимостью влияет на размер налога при продаже квартиры.

8. Внешний вид Свидетельства

Если Титул выдавался до 2015 года, то внешне это должна быть цветная «гербовая» бумага с защитными рисунками, как на денежных купюрах. Обязательно нужно проверять водяные знаки на просвет и внятный оттиск гербовой печати. В самом низу должны присутствовать номер и серия документа, а также подпись регистрирующего лица, рядом с напечатанной фамилией.

С 2015 года такой документ кардинально изменил свою внешность. Его стали выдавать на обычной белой бумаге формата А4. Все данные, подписи и печати, безусловно, сохранились.

С 15 июля 2016 года Свидетельство о регистрации права совсем перестали выдавать, как уже говорилось выше, его полностью заменила Выписка.

Теперь, если Вы хорошо изучили Титул, и там оказалось всё чисто, не торопитесь подписывать договор. Из данного документы Вы почерпнули лишь основную информацию, которая требует тщательной проверки, особенно, если Титул был выдан давно. За несколько лет информация о собственнике в Росреестре могла поменяться не один раз.

Проверить актуальность данных Вы сможете по свежей Выписке, которую спокойно сможете запросить сами, не посвящая Продавца в это дело.

Следует уточнить, что существует несколько видов Выписок ЕГРП на квартиру с различными видами данных из реестра. Так, например, данные о документе-основании присутствуют далеко не во всех выписках.

Некоторые моменты, которые способны насторожить в данных о собственности

В первую очередь, несовпадение реального адреса или площади будут являться основной причиной для отказа от такой сомнительной сделки. Однако имейте в виду, что в редких случаях и в системе регистрации бывают технические сбои. Самым правильным решением будет выяснение реальной причины недоразумения. Если окажется, что дело было именно в технической ошибке, то просто попросите исправить Продавца данные до сделки.

Второй момент, который может послужить причиной для отказа от сделки, будет слишком малое время владения собственностью. Вообще продавать не так давно купленную квартиру ни запрещено, однако по такой системе очень часто действуют мошенники. Обычно такие махинации сопровождаются ещё и очень низкой стоимостью. Чтобы окончательно убедиться в том, что сделка безопасна, нужно запросить расширенную Выписку. Так Вы сможете узнать, часто ли данная недвижимость выставлялась на продажу. Если эта цифра чересчур велика, то стоит отказаться от покупки.

Третий момент, который также может заставить Покупателя сомневаться – это не так давно зарегистрированное право собственности, полученной в наследство. Велика вероятность того, что другие наследники жилья, не успевшие предъявить свои права, будут разбираться уже с Вами, когда Вы купите эту квартиру.

Некоторые особенности покупки квартиры, которая была приобретена за счёт средств материнского капитала. В чем здесь может скрываться опасность для Покупателя

По большому счёту опасность для покупателя в данной ситуации минимальна, если права собственности были оформлены больше трех лет назад. Если верить статистике, то в большинстве случаев свои права на собственность предъявляют именно в течение этого срока. Вероятность того, что это случится после трех лет, практически нулевая.

Обязательно нужно запросить простую и расширенную Выписки. Если в них указано, что квартира арестована, или же она слишком часто перепродавалась за последнее время, то стоит отказаться от покупки этой жилплощади.

Итак, первоначальные сведения Вы получили: проанализировали все предоставленные документы, сравнили со словесной информацией, которую услышали от Продавца. Когда Вы убедились, что все сведения совпадают, а квартира чиста, можно переходить к следующему этапу проверки.