Договор купли-продажи квартиры: бланк, образец и правила заполнения

⏱ 13 минут · Обновлено: 22.09.2026

Скачайте бланк договора купли-продажи квартиры в Word, PDF или JPG. Ниже — заполненные образцы и инструкция для продажи готовой квартиры между физическими лицами, включая сделки с долями, ипотекой и детской собственностью.

Скачать бланки и образцы договора

Выберите Word для редактирования, PDF для печати или JPG для просмотра. Шаблоны нужно адаптировать к своей сделке.

Пустой бланк договора

Перед заполнением: замените данные примера своими и сверьте характеристики квартиры и запись о праве с актуальной выпиской ЕГРН. Укажите реальный порядок расчёта и не подтверждайте получение денег до фактической оплаты. Если нужно изменить условия, выбирайте Word.

Подробный договор

Заполненные образцы

Варианты для специальных случаев

Сопутствующие документы

Какой вариант договора выбрать

Простой бланк — короткая основа для описания квартиры, цены и обязательств сторон. Количество страниц ничего не говорит о надёжности: даже при продаже родственнику в тексте должны быть все существенные условия. В бланке предусмотрены поля для кадастрового номера, записи ЕГРН и порядка оплаты.

Подробный договор удобнее, когда нужно согласовать сроки выезда, передачу мебели, расчёты в несколько этапов и ответственность за просрочку. В нём уже есть поля для представителя: если собственник подписывает договор лично, уберите этот блок. Не оставляйте взаимоисключающие варианты и незаполненные существенные условия.

Заполненный образец показывает, куда вписать данные. Чужие реквизиты, даты, цену и подтверждение получения денег копировать в свой договор нельзя.

Предварительный договор — отдельный документ. По статье 429 ГК РФ он обязывает стороны в будущем заключить основной договор в согласованный срок. Сам по себе он не передаёт квартиру в собственность. Если основной договор требует нотариального удостоверения, предварительный должен быть в той же форме. Подробнее — как составить предварительный договор купли-продажи.

Что обязательно должно быть в договоре

Договор продажи квартиры заключают письменно: стороны подписывают единый документ. В предусмотренных законом случаях его удостоверяет нотариус. Требования к форме, объекту и цене установлены статьями 550, 554 и 555 ГК РФ.

• Стороны сделки. Укажите Ф. И. О., паспортные данные и адреса продавца и покупателя. При участии представителя — также его данные и основание полномочий.
• Квартира. Перенесите из ЕГРН адрес, кадастровый номер, общую площадь и другие сведения, позволяющие точно определить объект. Уточните, продаётся вся квартира или доля в праве.
• Цена. Запишите полную согласованную стоимость цифрами и прописью. Без согласованной письменной цены договор продажи недвижимости считается незаключённым.
• Лица, сохраняющие право пользования. Если такие лица есть, перечислите их и укажите права на проживание по статье 558 ГК РФ. Не подменяйте этот пункт обещанием снять всех с регистрационного учёта.

Для исполнения сделки согласуйте способ и сроки оплаты, дату освобождения квартиры, порядок передачи ключей и подписания акта. Укажите основание собственности продавца и имеющиеся обременения. Если часть цены уже внесена, запишите сумму и документ, которым подтверждается платёж.

Подписание договора, расчёт и передача ключей — разные этапы. Право собственности покупателя возникает после государственной регистрации перехода права в ЕГРН. Для обычной продажи квартиры регистрируют именно переход права, а не сам договор.

Как заполнить договор: пошаговый пример

1. Внесите дату и данные сторон

Укажите место заключения и фактическую дату подписания. Сверьте Ф. И. О., серию, номер, дату выдачи паспорта и адрес регистрации с документами. Фамилия продавца должна совпадать с данными о правообладателе; при смене фамилии понадобится подтверждающий документ.

2. Опишите квартиру и право продавца

Берите характеристики из актуальной выписки ЕГРН, а основание приобретения — из договора, свидетельства о наследстве или другого правоустанавливающего документа. Не путайте кадастровый номер квартиры с номером записи о праве.

3. Согласуйте расчёт и сроки передачи

Проверьте, какое событие запускает оплату: подписание, регистрация перехода права или представление документов в банк. Сроки в договоре должны совпадать с условиями аккредитива, банковской ячейки или другого выбранного способа расчёта. Укажите, что происходит при приостановке или отказе в регистрации.

4. Проверьте жильцов, ограничения и приложения

Установите, кто зарегистрирован и проживает в квартире, когда люди выедут и снимутся с учёта, есть ли права проживания, которые сохранятся после продажи. Проверьте ипотеку, аресты и запреты. Если остаются мебель и техника, составьте перечень в приложении: формулировка «со всей обстановкой» часто вызывает споры.

5. Перечитайте и подпишите окончательный текст

Удалите подсказки, чужие данные и неподходящие условия из образца. Сравните все экземпляры, проверьте приложения и реквизиты для перевода. Количество бумажных экземпляров и комплект для подачи уточните с учётом способа регистрации. Договор можно напечатать или заполнить разборчиво от руки; подписи стороны ставят лично либо через уполномоченного представителя.

Красным цветом показаны данные примера. Перед подписанием замените их своими и проверьте выбранные условия оплаты и передачи квартиры.

Документы для оформления, регистрации и проверки

Пакет зависит от собственников, способа оплаты и формы сделки. Документы для регистрации и материалы, которые покупатель запрашивает для проверки, решают разные задачи.

Обычно нужны для оформления и регистрации

• Документы, удостоверяющие личность сторон.
• Подписанный договор купли-продажи с необходимыми приложениями.
• Заявления о государственной регистрации перехода и права собственности — состав участников подачи зависит от формы сделки.
• Документ, на основании которого продавец получил квартиру, — для составления договора и подтверждения основания права; необходимость его повторной подачи зависит от сведений в ЕГРН.

Госпошлину за регистрацию уплачивают по действующим правилам. Размер и реквизиты уточняйте для своей ситуации, а не по старой квитанции. О способах подачи читайте в материале о регистрации права собственности на квартиру. Требования к оригиналам, копиям и электронным документам зависят от способа обращения.

Рекомендуются для проверки квартиры и продавца

Запросите актуальную выписку из Единого государственного реестра недвижимости — ЕГРН. Сверьте правообладателя, характеристики, ограничения и обременения. Если в доступной покупателю выписке скрыты персональные данные, попросите собственника предоставить документ со своими данными.

Изучите основание приобретения и историю квартиры, сведения о зарегистрированных и сохраняющих право проживания лицах, документы о браке и использовании маткапитала. Сравните планировку с документами, запросите сведения о коммунальных платежах и взносах на капремонт. Выписка ЕГРН не заменяет всю проверку: в ней может не быть сведений о каждом споре и каждом риске.

Справки из БТИ, психоневрологического и наркологического диспансеров не входят в универсальный обязательный пакет для каждой продажи. Необходимость дополнительных документов оценивают по обстоятельствам. Медицинская справка сама по себе не гарантирует, что сделку невозможно оспорить.

Нужны при специальных обстоятельствах

Это могут быть нотариальное согласие супруга, доверенность, разрешение органа опеки, документы о соблюдении преимущественного права покупки доли, условия банка по ипотеке и документы для использования материнского капитала. Точный комплект согласуйте до подписания и внесения невозвратных платежей.

Особые случаи: что проверить до сделки

Квартира приобретена в браке

Если один супруг продаёт квартиру, которая относится к общему имуществу, по общему правилу нужно нотариальное согласие другого супруга по статье 35 СК РФ. Запись в ЕГРН только на имя продавца ещё не означает, что квартира принадлежит ему лично. Для личного имущества, например полученного по наследству, ситуация иная; значение имеют основание приобретения и брачный договор. Участие супруга в переговорах не заменяет нужное согласие.

У покупателя при обычном договоре в простой письменной форме действует презумпция согласия супруга на распоряжение общими деньгами. Нотариальная форма сделки и условия ипотеки могут изменить требования. Подготовьте согласие супруга на сделку, если оно требуется именно в вашей ситуации.

Продаётся доля или квартира принадлежит нескольким людям

Продажа отдельной доли обычно требует нотариального удостоверения. Одно из исключений в части 1.1 статьи 42 закона № 218-ФЗ — продажа всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке. Но исключение не отменяет иных оснований для обязательного нотариуса, например участия несовершеннолетнего собственника.

При продаже доли постороннему покупателю учитывают преимущественное право покупки других собственников. Порядок извещения и документы разобраны в материале про договор купли-продажи доли. Размеры долей, продавцов и распределение оплаты укажите в тексте отдельно.

Собственник — ребёнок

При продаже недвижимости несовершеннолетнего требуется нотариальное удостоверение по части 2 статьи 54 закона № 218-ФЗ. Для распоряжения имуществом ребёнка его законными представителями необходимо предварительное разрешение органа опеки. Условия продажи определяют с учётом интересов ребёнка и конкретного разрешения: универсального правила «одновременно купить такую же долю» нет.

Если ребёнок только зарегистрирован в квартире, это другая ситуация. Нужно выяснить, есть ли у него собственность или иные защищаемые права, а не делать вывод только по регистрации по месту жительства.

Договор подписывает представитель

В договоре купли-продажи квартиры по доверенности стороной остаётся собственник, а от его имени действует представитель. Укажите сведения обоих и реквизиты доверенности. Проверьте срок, полномочия на подписание, подачу документов и получение денег, если оно поручено представителю.

Сверьте реквизиты и сведения об отмене через сервис Федеральной нотариальной палаты. Проверка в реестре не заменяет чтение текста доверенности и выяснение воли собственника.

Ипотека, материнский капитал или рассрочка

Ипотека. При покупке на кредитные деньги заранее согласуйте договор и расчёты с банком. Если квартира уже заложена, уточните порядок её продажи, погашения долга и снятия обременения. Нельзя просто вписать в шаблон, что залога нет.

Материнский капитал. Укажите, какая часть цены оплачивается своими средствами, какая — средствами маткапитала, порядок перечисления и действия сторон при отказе в выплате. По разъяснениям СФР, приобретённое с использованием маткапитала жильё оформляют в общую собственность владельца сертификата, супруга и детей с определением долей. Если маткапитал использовал прежний собственник, отдельно проверьте исполнение обязанности по выделению долей.

Рассрочка. По статье 489 ГК РФ нужно согласовать цену, порядок, сроки и размеры платежей. Добавьте график, условия просрочки и отдельно решите вопрос залога в пользу продавца до полной оплаты. Подробности — в статье о договоре купли-продажи с рассрочкой.

Как передать деньги за квартиру

Выбирайте способ расчёта вместе с условиями выдачи денег. До сделки выясните стоимость услуги, срок её действия, перечень документов и порядок возврата средств, если регистрация не состоится.

• Аккредитив. Банк перечисляет деньги при выполнении согласованных условий и представлении предусмотренных документов. Проверьте, какой документ подтверждает регистрацию, кто его подаёт и хватит ли срока аккредитива при задержке.
• Банковская ячейка. В договоре с банком устанавливают условия доступа к наличным. Отдельно согласуйте пересчёт, проверку купюр и подтверждение суммы: аренда ячейки сама по себе не удостоверяет её содержимое.
• Перевод на счёт. Согласуйте момент зачисления, назначение платежа, реквизиты и возможные лимиты. Сохраните банковское подтверждение исполнения, а не только скриншот отправленного перевода.
• Наличные. Продумайте место передачи, пересчёт и проверку денег. Получение всей суммы или отдельного платежа подтвердите распиской.
• Депонирование у нотариуса. Обсудите с нотариусом условия приёма, перечисления и возврата средств. Они должны соответствовать договору продажи.

Практический комментарий нотариуса. В разъяснении нотариальной конторы И. В. Лексаковой о расчётах через депозит отдельно перечислены условия, которые надо согласовать: порядок выдачи средств, реквизиты получателя и действия при несостоявшемся платеже. Название способа расчёта не заменяет проверку этих условий.

При передаче денег напрямую продавцу заранее разберитесь, как оформить расписку о получении денег за квартиру. Не подписывайте подтверждение полной оплаты, пока её нет.

Что написать в расписке

Укажите Ф. И. О. и паспортные данные получателя и плательщика, сумму цифрами и прописью, дату, адрес квартиры и реквизиты договора. Напишите, является платёж частичным или окончательным. Продавец ставит личную подпись с расшифровкой и передаёт оригинал покупателю.

Расписку можно написать от руки или подготовить в печатном виде и лично подписать. Требования обязательно переписывать весь текст от руки нет. Право плательщика потребовать расписку о принятом исполнении предусмотрено статьёй 408 ГК РФ.

Акт приёма-передачи квартиры

Статья 556 ГК РФ предусматривает передачу недвижимости по подписанному сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Отдельный акт приёма-передачи квартиры удобен, если ключи передают позже подписания договора.

Зафиксируйте дату, состояние квартиры, замеченные недостатки, показания счётчиков, переданные ключи, документы, мебель и технику. Не подписывайте фразу «претензий нет», если замечания остались. Акт подтверждает передачу, но не заменяет регистрацию перехода права собственности.

Правовые источники

Для конкретной сделки учитывайте редакцию закона, действующую на дату подписания.

• ГК РФ: статья 429 — предварительный договор; 550 — форма договора; 551 — регистрация перехода права.
• ГК РФ: 554 — описание недвижимости; 555 — цена; 556 — передача недвижимости; 558 — права пользования жильём.
• Статья 35 СК РФ — распоряжение общим имуществом супругов.
• Закон № 218-ФЗ: статья 42 — общая собственность и статья 54 — опека и несовершеннолетние; статья 37 ГК РФ — распоряжение имуществом подопечного.
• ГК РФ: статья 489 — рассрочка платежей; статья 408 — подтверждение исполнения распиской.
• СФР: использование материнского капитала на улучшение жилищных условий.

Материал носит информационный характер. Бланки и примеры требуют адаптации к вашей сделке. При долях, детской собственности, спорных правах, ипотеке или сложных расчётах может потребоваться индивидуальная консультация юриста или нотариуса.