Нужно ли заверять договор-купли продажи недвижимости у нотариуса?

Один из самых популярных вопросов при покупке или продажи жилья, это нужно ли заверять документы у нотариуса и если да то какие именно?

Сразу оговоримся все зависит от Вашей конкретной ситуации, в большинстве случаев можно без услуг нотариуса, но есть случаи где без нотариального заверения сделку не оформить.

Во-первых зависит от того на каком рынке происходит сделка купли продажи недвижимости. На первичном, либо на вторичном.

Если вы покупаете квартиру на первичном рынке, у застройщика. То нотариальное удостоверение договора не обязательно. В данном случае заключается типовой договор, подготовленный юристами компании-застройщика. Исключение, заверение копий договоров долевого участия.

Нотариальное же заверение самого договора купли-продажи может потребоваться, если сделка происходит на вторичном рынке.

Обязательное нотариальное удостоверение требуется если:

• Продажа квартиры по Договору пожизненного содержания с иждивением (ст.584 ГК РФ)
• Продажа доли (долей) в праве общей собственности на квартиру постороннему лицу, за исключением одновременной продажи всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке (пп.1.1, п.1, ст.42, ФЗ-218 от 13.07.2015);
• Продажа квартиры, принадлежащей несовершеннолетнему ребенку или гражданину, признанному ограниченно дееспособным (п.2, ст.54, ФЗ-218 от 13.07.2015).

В выше перечисленных случаях, удостоверения договора у нотариуса обязательно. В остальных случаях, можно обойтись и без нотариального заверения.

Нужен ли нотариус при продаже квартиры?

С точки зрения продавца нотариус не так уж и важен. За исключением, случаев описанных выше.

Цель Продавца получить деньги, от продажи квартиры а на правильность составления договора и возможность его аннулирования ему не так уж и важно. Когда деньги будут получены, то все дальнейшие риски уже будут на Покупателе.

Если же в договоре допущены ошибки и сделка не будет зарегистрирована, то за продавцом остается право собственности. А вот с возвратом денег Покупателю в этом случае гораздо сложнее.

Так что риски при продаже квартиры минимальны.

Нужен ли нотариус при покупке квартиры?

Покупатель же всегда рискует своими деньгами, и к тому же не малыми. За свои деньги покупатель приобретет право собственности, которое может быть оспорено, ограничено, либо вовсе не действительным.

Поэтому риски при покупке недвижимости всегда высоки. Задача нотариуса снизить риски признания сделки недействительной.

Для этого, нотариус:

• Изучает условия сделки и готовит договор купли-продажи с учетом действующего законодательства.
• Прописывает в договоре дополнительные условия, защищающие права Покупателя.
• Отслеживает права супругов на недвижимость и необходимость отдельного согласия на сделку, если один из супругов не собственник.
• Отслеживает права несовершеннолетних детей.
• В случае продажи недвижимости по доверенности. Проверяет ее действительность.
• В случае согласия сторон прописывает дополнительную финансовую ответственность сторон, в случае ограничения прав покупателя по иску третьих лиц.
• Устанавливает и заверяет личности участников сделки.
• Может запрашивать дополнительные документы для подтверждения сделки. У нотариуса есть прямой доступ к сведениям ЕГРН, а также к закрытым базам, недоступным даже риелторам.
• Разъясняет покупателям и продавцам юридические последствия совершаемой им сделки, тем самым снижая риски недействительности сделки по причине обмана, угрозы, насилия, заблуждения. ст. 178 и ст. 179 ГК РФ.
• Беседует с покупателем и продавцом перед подписанием договора, тем самым снижая риски недействительности сделки по причине недееспособности продавца.
• Заверяет подлинность подписей сторон при заключении договора.

Нотариус, в отличие от риелтора, незаинтересованное лицо при сделке.

При заключении сделки, нотариус проверяет предоставленные документы и беседует с участниками сделки. Но помимо предоставленных данных, нотариус может запросить подтверждающую информацию через государственную систему межведомственного электронного взаимодействия (СМЭВ).

Какую информацию может запросить нотариус

На сегодняшний день, через государственную систему межведомственного электронного взаимодействия, нотариус может оперативно получить информацию из Росреестра, Налоговой службы, МВД, реестров записей гражданского состояния, банков и других инстанций.

Так же у нотариусов есть доступ к Единой информационной системе нотариата (ЕИС), в которой регистрируются все нотариальные действия на территории РФ, что позволяет оперативно проверить информацию относящуюся к сделке купли-продажи недвижимости.

Так же нотариус ведет видеосъемку заверяемых им сделок, что позволяет подтвердить, что нотариальный акт был совершен в соответствии с законом.

В случае оспаривания сделки, нотариус может выступать в суде, для подтверждения действительных условий сделки.

Благодаря, привлечению нотариуса, риски сделки с недвижностью значительно снижаются.

К плюсам заверения сделки с недвижимостью у нотариуса, так же можно отнести и то, что заключение сделки происходит в офисе нотариуса и при возникновении вопросов у участников сделки он, разъясняет все спорные моменты. К тому же регистрация перехода права собственности нотариально заверенной сделки происходит оперативнее, чем без нее.

Ко всему прочему если по вине нотариуса будет причинен ущерб, то он несет денежную ответственность, которая обеспечивается специальным компенсационным фондом ФНП.

Но не смотря на вышеперечисленные плюсы, нотариус обеспечивает законность только текущей сделки. Кто был предыдущим владельцем квартиры, или что происходило с квартирой до этого он не выясняет.

Поэтому нотариус не может закрыть все риски от покупки квартиры.