Когда «юридическая чистота» не спасает

Посмотрев криминальные новости, я вспомнил одну довольно поучительную историю из многолетней риэлтерской практики. Это история про самонадеянность и жадность, которые до добра, как известно, не доводят.

Дело было в 90-х. то неспокойное время отметилось быстрым переходом от социализма к капитализму, множилась частная собственность, на ноги вставал российский бизнес, а вокруг него разрасталась настоящая криминальная среда.

Сделав несколько успешных сделок, некоторые люди себя возомнили крутыми бизнесменами, и решили, что богатство теперь должно течь к ним рекой. Разумеется, представители криминального мира не оставляли подобных людей без тщательного присмотра.

Наш герой, назовем его Олег, считал себя хорошим знатоком рынка недвижимости, и вкупе с юридическим образованием полагал, что отлично владеет правовыми вопросами, поэтому его никто не сможет обмануть.

В связи с этим, когда бандиты ему подогнали «сладкий вариант» приобретения дорогостоящей за полцены с возможностью ее перепродажи за реальную цену, Олег сразу увлекся данной идеей. В глубине души у него наверняка были сомнения насчет безопасности этой сделки, однако куш от перепродажи был настолько большим, что с легкостью перевесил все возможные страхи. Тем более, что «криминальные друзья» ему озвучили безобидную и очень похожую на правду версию, почему владелец продает свою квартиру так дешево – мол, собрался на постоянное место жительства за границу, цен на недвижимость не знает, а сроки отъезда сильно поджимают.

Такая версия Олега полностью устроила и он начал проверку бумаг на недвижимое имущество. Стоит отметить, что проверял он все очень тщательно, здесь сыграло особую роль юридическое образование нашего героя. Собрав пакет свидетельств и справок, проверив паспорт продавца и изучив правовую историю жилья, Олег, не найдя каких-то подвохов, решил, что квартира абсолютно «чистая», и с перепродажей не будет никаких проблем. Правда чтобы купить жилье требовалась сумма, которой у него не было. Недвижимое имущество стоило дорого, так как находилось в достаточно престижном районе.

Криминальные друзья нашего героя оказались кстати. Требуются деньги? Легко! Однако все возможные риски известны.

Олег не сомневался в юридической чистоте недвижимого имущества, а прибыль от ее перепродажи с легкостью перекрывала все проценты, а также возможную неустойку. Таким образом, предвкушая очень выгодную сделку, Олег взял деньги в долг у местных бандитов.

Сделка по приобретению жилья прошла быстро и без проблем, претензий к документам ни у кого не было. Чиновники в департаменте муниципального жилья шлепнули регистрационные штампы на официальном соглашении купли-продажи. Олег получил желанное право собственности, а бывший собственник недвижимого имущества с деньгами сразу уехал за границу.

Олег постепенно приводил жилье в товарный вид и готовил ее к продаже. Но случилось неожиданное.

Внезапно объявился незнакомый человек, который представился владельцем купленной квартиры и попросил Олега «очистить помещение». Этот человек при этом предъявил паспорт на то же имя, что носил бывший хозяин жилья, и объяснил, что пока он находился в отъезде, кто-то украл его официальные документы.

Суть в следующем. Олег был прав касательно подлинности документов. Они действительно оказались настоящими. Но ненастоящим был хозяин недвижимого имущества, продавец, который получил за него деньги и быстро исчез в неизвестном направлении. С настоящими документами на квартиру и поддельным паспортом он с легкостью продал то, что ему вообще не принадлежало.

В таком случае, согласно действующему российскому законодательству, жилье изымается из нелегального владения по официальному иску настоящего собственника. При этом покупателю не происходит возврат денежных средств, что очень страшно. Данный процесс имеет название виндикация. Оно и понятно, ведь настоящий хозяин жилье не продавал и денежных средств от покупателя не брал. Поэтому и возвращать их покупателю он не должен. При этом мошенника, который взял деньги уже не найти.

Для нашего героя итог оказался незавидный. Мошенники «включили Олегу счетчик». Таким образом, сумма его долга сразу увеличилась до неподъемных размеров. Олегу пришлось отдать за долги свою машину, квартиру, а также все ценности и наличные деньги. Причем, наверное, этого не хватило, поскольку Олега больше никто никогда не видел.

Необходимо отметить, что в практике встречались очень похожие случаи, когда паспорт был украден, а не подделан. То есть настоящими были как бумаги на недвижимое имущество, так и паспорт собственника. Для этого находили похожее внешне на настоящего собственника квартиры подставное лицо. Специальный грим довершал большое сходство с оригиналом. В этом случае бандитам не приходится даже переклеивать в паспорте фотографию.

Что порекомендовать покупателю жилья?

Подмена собственника – это одно из наиболее опасных действий мошенников, так как обычные способы юридической проверки документов на жилье не дают здесь никакого результата. Для получения результата требуются несколько иные методы.

1. Прежде всего, о продавце надо собрать как можно больше сведений. Для этого можно пообщаться с соседями по лестничной клетке (они могут с легкостью подтвердить подлинность собственного соседа), пообщаться с местной консьержкой (если она есть там), выяснить его рабочее место и проверить так ли это (к примеру, позвонить туда, задать важные вопросы), поискать данные о продавце в сети, в том числе и в социальных сетях.

2. Кроме того, помимо паспорта продавец должен предъявить и другие удостоверения личности – страховое свидетельство, военный билет, водительские права. Украсть, либо подделать пачку разнообразных бумаг довольно проблематично.

3. Вдобавок, очень важно проверить подлинность официального паспорта продавца. Чтобы сделать это, не требуется каких-то особых знаний, все можно узнать из интернета.

Если паспорт настоящий, однако украден у собственника, то действуют два первых способа.

4. Важно понимать, что недобросовестный продавец при таком способе обмана должен исчезнуть сразу же после получения денежных средств. Таким образом, покупатель должен сразу убедиться в том, что у продавца есть и другие «опознавательные признаки», помимо продаваемого недвижимого имущества. Это, в первую очередь, его официальное место жительства, его работа и хозяйство, родственники, остальная недвижимость. То есть именно те признаки, которые существенно усложняют его вероятное исчезновение.

5. И последний важный нюанс. Данная разновидность мошенничества почти исключена в том случае, если собственников недвижимого имущества несколько (к примеру, семья), либо сделка выстраивается как альтернативная. В первом случае одновременная подмена сразу нескольких человек очень рискованна и сложна. Во втором случае продавец недвижимого имущества после сделки остается на виду, в новом приобретенном альтернативном жилье.