Подготовка к созданию проекта загородного дома. Нормативные ограничения земельного участка.
Не секрет, что любой загородный дом стоит на земельном участке. Но не многие при выборе участка задумываются, что именно участок накладывает ограничения на постройку дома. И все эти ограничения стоит понимать с самого начала строительства, а лучше еще при выборе участка.
Покупать земельный участок зная, какие ограничения он накладывает на будущие строения - мудро.
Ограничения земельного участка
Далее хотим обсудить, какие основные виды ограничений бывают и как правильно подходить к выбору земельного участка. А если у вас уже есть земельный участок, то вы сможете понять какой дом и с какими параметрами вы сможете построить на данной земле.
Все ограничения регламентируются нормативной документацией. И если их игнорировать, то вы рискуете в дальнейшем снести дом, или его половину. Ограничения земельного участка делятся на 3 уровня:
- Линии градостроительного регулирования. ЛГР (Нормативный документ: СП 30-102-99 Планировка и застройка территорий малоэтажного жилищного строительства)
- Противопожарные нормы (Нормативный документ: СП 5.13130.2009. Свод правил. Системы противопожарной защиты.)
- Санитарно-бытовые нормы (Нормативный документ: СП 53.13330.2019 Планировка и застройка территории ведения гражданами садоводства. Здания и сооружения.)
Все нормативные документы есть в открытом доступе. Часто, то что в них упоминается можно найти и в другой нормативной литературе.
Далее разберем основные ограничения которые эти нормы накладывают на земельный участок.
Допустим у вас есть участок, ограниченный с одной стороны дорогой (улицей), со второй стороны противопожарным проездом, с третьей земли лесного фонда и с четвертой соседским участком.
Линии градостроительного регулирования
Важно знать, что вдоль каждой дороги есть “красные” линии, они всегда имеют одинаковое расстояние от края дорог. Эта линия делит землю на частную собственность и общественную. Во всех случаях линия градостроительного регулирования будет совпадать с границами вашего участка. То есть она будет проходить вдоль забора, тут все просто.
Далее от красной линии, нужно отступить нормативные расстояния. Многие заказчики хотят построить гараж вплотную к забору, но к сожалению это невозможно.
В случае улицы, положено отступать 5 метров. Для жилого дома, 5 метров надо отступать всегда, для хозяйственных построек (гараж, сарай, баня) это расстояние допускается сокращать до 3 метров. В случае проезда необходимо отступить 3 метра.
После того как мы определили линии градостроительного регулирования, то мы получили первые ограничения. Напомним, что ЛГР появляются только со стороны красных линий.
Санитарно-бытовые нормы
В соответствующем СП сказано, что расстояние от дома до границы с соседним участком должно быть 3 метра, для хозяйственных построек это расстояние может быть сокращено до одного метра.
В соответствующем СП есть еще и другие ограничения связанные с отступом от стволов деревьев, кустарников, но мы их сейчас опустим, т.к. Это является частными случаями.
Противопожарные нормы
Важно знать, что противопожарные нормы игнорируют границы земельного участка. Они зависят от той застройки, которая уже построена на соседних участках.
В указанном СП есть специальная таблица, в которой указаны материалы строительства, а также дан ряд ограничений по размещению домов относительно друг друга. Минимальное расстояние между домами 6 метров, если и ваш дом и дома соседа построены из негорючих каменных материалов. А максимальное расстояние между домами достигает 16 метров, если и ваш дом и дом соседа деревянные. Важно понимать, что если у дома есть выпирающие конструкции, например крыльцо, терраса, веранда, или большие свесы крыши, то расстояние нужно мерить от них, а не от стены дома.
В случае, когда ваш земельный участок граничит с землями лесного фонда, то от границы лесного фонда откладывается 15 метров.
Пятно застройки
После всех наложенных на земельный участок ограничений вы получаете, так называемое “пятно застройки” для своего дома, в котором вы можете строить.
Вот это и называется работа со всеми нормативными ограничениями по земельному участку. Это те ограничения, которые после строительства дома могут прийти проверить. И в случае несоответствия выписать предписания по устранению всех несоответствий.
Следующая статья о том как располагать дом и прочие объекты инфраструктуры.