Простой договор аренды квартиры 2024

Простой договор найма квартиры, позволяет максимально быстро заключить сделку между физическими лицами. Документы на сайте составлены и проверены юристом в 2024 году, однако можно дополнить их в соответствии со своими требованиями к жилью или квартирантам, а также можно изучить советы по аренде.

Законодательно это всё регулируется гражданским кодексом РФ, глава 34 — аренда и глава 35 — наём жилого помещения.

Аренда и найм в чём разница? Если физическое лицо снимает квартиру или другое жильё — это найм. Во всех остальных случаях — это аренда. В частности, если юридическое лицо арендует любую недвижимость или физическое лицо арендует коммерческую недвижимость, то необходим договор аренды.

В реальности, обычно всё называют арендой и для обычного человека, не юриста, эти понятия тождественны. И по факту договоры отличаются лишь названием, их содержание также идентично.

Основные пункты в договоре аренды

Можно составить подробный договор на нескольких страницах, или использовать простую версию, помещающуюся на одной странице, со всеми необходимыми пунктами:

• обозначение предмета договора
• паспортные данные сторон
• точный адрес недвижимости
• стоимость найма в принятых денежных единицах
• размер депозита
• порядок оплаты, в том числе коммунальных услуг (дата и тип платежей)
• срок сдачи
• права, обязанности и ответственность сторон
• дата и подписи участников

Очень важно указать сумму, которая возвращается нанимателю при выезде из квартиры. Существенным пунктом является пункт 5. Срок действия договора аренды квартиры, порядок изменения и условия расторжения.

Факторы, влияющие на стоимость

Какие именно факторы требуется учесть, подсчитывая стоимость аренды недвижимости?

• Район. Как далеко от метро. Насколько долго ехать к центральной части города, есть ли при этом пробки?
• Соседи. Немаловажный фактор ценообразования. Адекватные люди, не алкоголики, не шумящие - это очень хорошо. Тогда у квартирантов не будет претензий. В противном случае следует приготовиться к снижению стоимости или к частой смене жильцов, пока они не окажутся ещё более проблемными, чем соседи.
• Этаж. Хорошо, когда он не 1-й и не последний. Иначе придётся снижать стоимость.
• Площадь объекта. Стоимость прямо пропорциональна ей.
• Наличие ремонта, при наличии - качество его проведения и год выполнения. Наличие/отсутствие грибка, ржавчины на трубах, протекания сантехники. Данные вопросы всегда возникают во время осмотра объекта.
• Есть ли мебель, какого она качества, сколько времени эксплуатируется. Для многих людей устаревшая мебель - уже веская причина для отказа.
• Есть ли бытовая техника, каков уровень её качества, сколько времени она эксплуатируется. Устаревшая техника - это недостаток. Вряд ли новому жильцу захочется материально отвечать за технику, которую перед ним кто-то уже изрядно попользовал.
• Пластиковые окна. Их наличие - это скорее обычный атрибут нормальной квартиры. Такие окна попросту должны быть, а при их отсутствии цена уменьшается.
• Срок сдачи. Посуточно и краткосрочно всегда дороже, чем на долгий срок.
• Активность рынка жилья, зависящая от региона и сезона или политической и экономической обстановки. Обычно спады активности имеют место с декабря до конца января, со второй половины апреля до июня.

Как сдать свою квартиру

1) В первую очередь нужно определить арендную стоимость, для этого можно изучить похожие варианты на сайтах объявлений или проконсультироваться с риелтором.

2) Установить стоимость в соответствии с рыночной. Она должна быть не чрезмерно высокой, отвечать качеству объекта, тогда квартирант не убежит через 1-2 месяца, а у вас не появятся проблемы, вызванные разными претензиями со стороны нанимателей и поисками новых. Правильная оценка позволит обеспечить устойчивый доход и хорошие отношения с нанимателями.

3) Разместить объявление о сдаче квартиры на нескольких популярных сайтах.

4) Выбор клиента. Тут решать только вам, какие критерии использовать для выбора людей. Сразу оценить, кто более надёжен - одинокий человек, семья, молодые парни или девушки, почти нереально.

5) Заключение договора найма является выгодным для обеих сторон и гарантирует безопасность хозяину квартиры и нанимателю одновременно.

Доверенность при сдаче квартиры

Подробная информация о сдаче недвижимости по доверенности по ссылке, далее кратко основные моменты.

Доверенность для сдачи может быть 2-х видов. Генеральная доверенность даёт право распоряжения любой недвижимостью. Такая доверенность позволяет практически любые действия, кроме дарения имущества от лица доверителя. Другой вариант - это специальная доверенность только на сдачу квартиры, которая позволяет на собственных условиях оформить договор аренды и представлять интересы владельца в разных инстанциях и даже получать арендные платежи за него. Чтобы сдать жильё, простой доверенности будет достаточно. Также у доверенного лица в этом случае отсутствует право передачи третьему лицу права распоряжаться собственностью.

Доверенность может быть оформлена на определённый срок либо бессрочная. Досрочное расторжение её возможно на основании инициативы доверителя (владельца). Это делается у нотариуса.

Насчёт того, кто будет платить налог, если недвижимость сдаётся по доверенности - тут могут быть 2 варианта. Либо считается, что владелец получает доход и в этом случае уплата налога лежит на нём. Либо считается, что доход получает доверенное лицо, которое и уплачивает налог. Кто будет вписан в форму, которая заполняется для налогового органа - следует решать по собственному усмотрению. Только следует убедиться, что доверенность содержит указание на право доверенного лица на получение денег с квартирантов.

Аренда квартиры с детьми

Иногда бывает необходимо указать проживающих детей в договоре, это можно сделать сформулировав следующим образом:

1.5. С арендатором будут проживать дети: [ФИО и данные детей из свидетельства о рождении]

Это может потребоваться, чтобы устроить ребенка в детский сад или школу рядом с домом. Конечно это создаёт некие риски арендодателю, в случае если потребуется выселять таких квартирантов, то законно это сделать можно только через суд. Поэтому многие стараются избежать такого риска.

Нюансы при заключении договора аренды

При составлении и заключении договора аренды на жилое помещение (квартира, дом, комната) стоит учесть следующие особенности:

• Заключаемый типовой договор ареды между сторонами сделки имея простую письменную форму, обладает той же юридической силой, что и договор, который оформлен юридической компанией. В заверении со стороны нотариуса договор аренды не нуждается.
• Срок, на который заключается договор найма, не должен превышать 5 лет. В случае, если подобное не было оговорено в положениях договора, то по общепринятой практике он считается заключенным на пять лет.
• Если срок, на который была сдана квартира, больше одного года, то следует зарегистрировать договор аренды в Росреестре. В случае, если срок менее чем 12 месяцев, то регистрация не обязательна.

Стоит отметить, что при заключении и регистрации простого договора найма сроком более 12 месяцев арендатор получает некоторые преимущества и дополнительные обязанности

• Обязаны указать в договоре аренды всех, кто живет с вами;
• Получаете преимущественное право аренды на следующий срок;
• Получаете возможность пересдавать квартиру или пускать временных жильцов, правда только с разрешения владельца;
• При продаже недвижимости, выгнать нанимателя просто так нельзя, только по истечению срока договора найма или при нарушении условий;

Налоги

Большинство арендодателей стараются избежать уменьшения дохода из-за подоходного налога. Однако следует учитывать, что так для жильца открывается путь к шантажу. Обращение в суд при его неправомерных действиях также затрудняется из-за опасения получить штраф по причине уклонения от оплаты налогов.

Налог составляет от 13% до 20% в зависимости от вашей налоговой базы, это не так много, чтобы ставить себя в незащищенное положение.

Подача налоговой декларации 3-НДФЛ осуществляется не позднее 30 апреля года, который следует за тем, когда была оформлена сделка по аренде. Уплата НДФЛ осуществляется не позднее 15 июля года, следующего с момента оформления договора о найме квартиры.

Для арендодателя, список возможных проблем

Собственники часто допускают разные ошибки, которые потом выливаются в неприятности, потерю дохода и потраченные нервы.

• Договор должен заключаться в любом случае. Самая простая форма договора найма, распечатанная или переписанная от руки, может значительно улучшить ситуацию в случае с недобросовестным арендатором.
• Особенно важен пункт о том, кто имеет право проживать в квартире. Простое перечисление лиц, предусмотренных в договоре, избавит от возникновения проблемы субаренды.
• Подробно оговоренная сумма и условия возврата депозита избавит от споров при порче имущества или несоблюдении жильцом условий договора найма жилого помещения.
• Согласованный в договоре порядок оплаты коммунальных услуг, а также своевременное предоставление показаний счётчиков сделает жизнь проще.
• Условие о том, что любые изменения на арендуемой площади могут происходить только по письменному разрешению наймодателя избавит от ненужных творческих инициатив нанимателя.
• Пункт о штрафных санкциях при неоплате или задержках также служит соблюдению интересов собственника.
• Условия досрочного расторжения определят в каких случаях жилец может съехать во время действия договора.

Для арендатора, к чему нужно отнестись внимательно

Нанимателю тоже есть, на что обратить внимание, чтобы не попасть в неприятную ситуацию.

Даже если арендодатель – старый друг хозяина, договор найма должен быть составлен и подписан (ст. 674 ГК РФ). Документ является основанием для пребывания и проживания в квартире.

Следует знать, что с договором, подписанным двумя сторонами, хозяин не сможет выселить нанимателя до истечения срока действия договора. При наличии соглашения прервать договор не сможет даже переход права собственности (ст. 675 ГК РФ).

Также следует проверить количество собственников, чтобы не попасть в неприятную ситуацию или разборки между родственниками, договор подписывается при наличии письменного согласия совладельцев.

Недостаток внимания к документам может привести к потере денег. Как пример – предприимчивые граждане сдавали съемное жильё или гараж нескольким нанимателям и скрывались.