Выгодно ли сдавать квартиру в аренду?

Сдача квартиры в аренду всегда считалась выгодной инвестицией. Но так ли это на самом деле?

Выгода от сдачи квартиры зависит от множества факторов:

• Изначальной стоимости квартиры
• Площади помещений
• Стоимости арендной платы за месяц
• Продолжительность простоев между арендаторами
• Нужен ли ремонт в квартире
• Налоги
• И множества других неучтенных факторов

Механизм сдачи квартиры, русскому человеку, кажется надежнее и выгоднее, чем положить деньги под процент в банк. Но так ли это на самом деле.

На первый взгляд, кажется, что прибыть от сдачи квартиры можно рассчитать по формуле: (стоимость арендной платы) * (12 месяцев) / (стоимость квартиры) * 100%. То есть ожидаемая прибыль 6 - 7 %. Внизу статьи рассмотрим, как рассчитать выгоду, на примере реальной квартиры.

Сейчас хочу обсудить какую же квартиру все таки стоит рассматривать с целью покупки, для последующей сдачи в аренду?

Какую квартиру выгоднее сдавать?

Во первых стоит выбирать жилье, с минимальными вложениями в ремонт при предарендной подготовке. Если в квартире остается мебель, то это большой плюс.

При выборе стоит обращать внимание на:

• Площадь и количество комнат
• Место расположения дома
• Новостройка или вторичное жилье
• Тип недвижимости. Апартаменты или квартира

Давайте разберем каждый пункт поподробнее.

Площадь и количество комнат

Самым востребованным на рынке аренды жилья считаются однокомнатные квартиры, за ними идут двушки и только потом трех и более комнатные квартиры.

Имейте в виду, что зачастую, трех комнатные квартиры снимают приезжие люди большими семьями, либо несколько человек работающие на одном предприятии. Например, строители, на соседней стройке. Во всех выше приведенных примерах коммунальные платежи будут раза в 2-3 выше, чем при проживании супружеской пары.

Так же при выборе квартиры для сдачи не обязательно гнаться за квадратными метрами. При выборе между квартирами площадью 33 или 38 кв. Лучше сделать выбор в пользу меньшей площади, так как арендатор за дополнительные 5 кв.м. вам точно спасибо не скажет, а стоимость квартиры будет дороже минимум тысяч на 500.

Где купить квартиру на вторичном или первичном рынке

Самое выгодное на первичном рынке покупать квартиры на этапе «котлована», когда применяются максимальные скидки к итоговой стоимости квартиры. И так же рассмотреть застройщиков, которые предлагают квартиры с ремонтом, это поможет вам сэкономить время и деньги на ремонт.

Квартиры, в домах которые близки к сдаче, стоят уже гораздо дороже. При покупке новостройки так же стоит учитывать, что придется покупать минимальный набор техники и мебели, в том числе кухонный гарнитур и диваны.

Так же к минусам квартиры на первичке относится и то, что доход она начнет приносить только после сдачи дома и есть риск нарваться на «долгострой»

Плюсы покупки квартиры на вторичке, что можно сразу найти готовую под сдачу квартиру не требующую дополнительных вложений. Из минусов есть риски нарваться на мошенников при покупке квартиры с рук. Чтобы обезопасить себя от этих рисков предлагаем прочитать статью.

Тип недвижимости.

Апартаменты — коммерческая недвижимость. Их стоимость как правило на 10-15% ниже стоимости квартиры в этом районе. Плата за это, отступление от норм жилищного строительства и невозможность прописаться. Как правило, арендаторам, снимающим жилье на время, это не критично.

Так же при покупке апартаментов, есть возможность сдавать через управляющую компанию, обслуживающую данный дом.

Как увеличить доход от сдачи квартиры

Во первых можно отказаться от услуг риэлтора, как при сдаче так и при покупке квартиры. Всю необходимую информацию можно найти у нас на сайте либо в интернете. Лучше всего сразу проверять несколько источников информации. Как правило риэлтор не несет ни какой ответственности, максимум чем он рискует потерять свой гонорар, и то если это было прописано в договоре. Он так же проверяет информацию из открытых источников, которую вы и сами можете запросить.

Расчет прибыли от квартиры.

Давайте на примере разберем на какую прибыль можно рассчитывать при сдаче квартиры.

Однокомнатная квартира в городе Екатеринбург, площадью 35 кв.м., в доме бывшем общежитии, в спальном районе(Эльмаш), 10 минут пешком до метро, и в 5 остановках от центра города на метро. Стоимость квартиры примерно 3,3 млн рублей. Стоимость аналогичных квартир на сайте циан варьируется от 3,3 млн рублей — 3,9 млн рублей. Стоимость аренды 18 000р + коммунальные услуги.

Цены актуальны на начало 2024 года.

Если рассчитать доход по выше приведенной формуле то получится (18000*12*100)/3300000=6,55% годовых.

Но на самом деле, даже на эти 6,55% не стоит рассчитывать, так как в формуле учтены далеко не все факторы и риски.

Нет гарантий, что все 12 месяцев квартира будет сдаваться. Зачастую бывают простои межу заездом и выездом арендаторов.

Так же есть еще дополнительные статьи расходов, которые снижают доходность от сдачи квартиры в аренду:

• Услуги риэлтора. Обычно стоимость услуг риэлтора составляют 1-5% от стоимости квартиры. Примерно 100 000 - 150 000 тр. Этой статьи расходов может и не быть если квартира досталась по наследству.
• Стоимость ремонта квартиры (переклеили обои на кухне, поменяли линолеум в туалете, сделали короб в туалете, заменили смесители). Материалы плюс работа обошлись 28 000р
• Покупка необходимой бытовой техники (только поменяли электрическую плиту, брали б/у на автито) 5000р
• Прочие расходы для комфортной жизни квартирантов (сушилка для белья, комплект постельного белья, посуда) 10 000р
• Непредвиденные расходы. Так как эта квартира ранее сдавалась, то выяснилось, что от предыдущих жильцов достались клопы. Дезинсекция 3900р
• Если не хочется заниматься сдачей самостоятельно можно воспользоваться услугами риэлтора. Это еще 18 000р за услугу по сдаче квартиры, в среднем это стоимость аренды за один месяц.
• Коммунальные платежи, если они дополнительно не прописаны в договоре.
• Налог на прибыль 18000*13% = 2340р в месяц. Хотя налог на прибыль оплачивается раз в год, но ее можно отнести и к ежемесячным платежам.

А теперь давайте пересчитаем прибыль с учетом дополнительных трат. Доход за год = (18 000 — 2340) * 12 = 187 920 р. В данном расчете я не вычитала коммунальные платежи, так как арендаторы их оплачивают отдельно, а также услуги риелтора.

Суммарные расходы = 3 300 000 + 28 000 + 5000 + 10 000 + 3900 = 3 346 900

Дополнительные расходы были минимальны так как мы не прибегали ни к услугам риэлтора, ни пришлось покупать мебель и не делали ремонт в ванной и жилой комнате. Итоговая доходность = (187 920 / 3 346 900) * 100% = 5,61%

Итого при минимальных вложениях и условии, что квартира будет сдаваться все 12 месяцев, получаем 5,61%.

С такой процентной ставкой окупаемость квартиры за счет аренды получается 20 лет.

Так же всегда можно положить деньги на депозит в банк. Средняя ставка на депозите в декабре 2023 — 15%. В сентябре 2023 была 11%.

Получается, что положить деньги под проценты в банк куда выгоднее, чем сдавать жилье в аренду. Да и проблем гораздо меньше. Не нужно искать квартирантов, делать ремонт, обустраивать квартиру.

При этом деньги на сберегательном счете, подвержены инфляции, хотя ставки по депозитам ее компенсируют. Все равно многие предпочитают вкладывать деньги в недвижимость, так как это надежный актив, цены на который со временем растут.