Как я купил квартиру без риелтора

Хочу поделиться своим опытом покупки квартиры на вторичном рынке без помощи риелторов. Этот процесс не такой уж и сложный, но в тоже время потребует определённых временных затрат и концентрации. Однажды разобравшись со всеми нюансами в этом вопросе вы сэкономите приличную сумму. Вот список вопросов, которые меня беспокоили в первую очередь.

Что если меня обманут?

Самое страшное, что может случится это потеря прав на купленную квартиру и последующее выселение, перспектива не из лучших. Интернет полон подобных страшилок, связано это с тем, что некоторые объекты недвижимости могут быть обременены наследством либо другими ограничениями, также есть мошенники, которые используют хитрые схемы для обмана людей. По сути этот пункт является основным аргументом у риелторов, когда они пытаются вам продать свои услуги.

На самом деле не все так страшно как пишут в интернете, информация об ограничениях прав и обременениях есть в выписке из ЕГРН, этот документ необходимо запросить одним из первых при покупке квартиры, делается он в течении 2-3 дней. Внимательно изучив все зарегистрированные переходы права данного объекта недвижимости можно сделать соответствующие выводы. Не найдя никаких явных ограничений нужно внимательно проверить прошлых владельцев квартиры, не было ли среди них несовершеннолетних и не переходили ли права на данную квартиру слишком часто - это повод для беспокойства.

Более подробно об анализе выписки из ЕГРН и выписке о переходе прав, можно почитать в этой статье.

Сколько стоит помощь риелтора?

В среднем риелтор попросит от 80 до 150 тысяч рублей за поиск квартиры, проверку и оформление документов при сделке, конечно же избавив вас от головной боли. Но есть тут недостатки и помимо стоимости данной услуги.

• Риелторам всегда интересней двухсторонняя сделка, при которой он получает вознаграждение от обеих сторон сделки. Из-за этого вы даже не узнаете о хороших подходящих вам вариантах, поскольку хозяин такой квартиры не захочет работать с вашим риелтором либо уже работает с другим.
• Помните риелтор не несет ответственность за сделку. Если вы приобрели квартиру у мошенников и потеряли право на квартиру, максимум на что вы можете надеяться, что риелтор возместит вам деньги за его услуги, и то если это было прописано в договоре. Единственный способ получить компенсацию при потере права собственности это приобрести соответствующую страховку.

Зачастую, риелторы выставляют не свои объявления. Они ищут собственников которые самостоятельно подают объявления и выставляют их квартиры на своих ресурсах. Как раз с таким случаем я столкнулся.

Найдя подходящий вариант я созвонился с риелтором и договорился на просмотр. Квартира мне понравилась, о чем я сообщил риелтору после просмотра. Но вместо предложения подписать предварительный договор, она начала требовать деньги за оформление сделки и озвучила сумму 80 тысяч рублей. Спрашивается ЗА ЧТО? Квартиру я нашел самостоятельно, ипотеку банк согласовал и без нее, получается только за то что она мне ее показала?! И то, чтобы договорится на просмотр пришлось дважды напоминать о себе. Но квартира мне понравилась и я созвонился с ней снова и предложил подписать договор, она обещала перезвонить и тишина.

Поняв, что от этого риелтора ничего не дождешься, я начал искать эту квартиру на других сайтах. Мне удалось найти, данную квартиру на других ресурсах. Оказалось собственники самостоятельно продавали квартиру, при этом достаточно давно, т.к. телефон указанный в объявлении был уже заблокирован, но в объявлении так же были указанны Имя и Фамилия собственника. Далее найдя нескольких похожих человек на фейсбуке и во вконтакте написал им и вскоре удалось выйти на связь с собственником. Оказалось, все это время, риелтор пыталась с ними договориться, что если найдет покупателей на их кварттиру, то они ей заплатят деньги, причем им она озвучила уже сумму 150 тысяч рублей.

Внесение аванса и предварительный договор

Найдя в интернете образец предварительного договора, внимательно его изучили и добавили несколько, важных для нас пунктов:

• В случает отказа от сделки покупателю аванс не возвращается, а в случае отказа продавца, он должен вернуть аванс в двойном размере. Чтобы быть в равных условиях.
• По договору в квартире оставалась большая часть мебели и всю ее необходимо было перечислить в договоре.

Распечатав предварительный договор купли-продажи я встретился с собственниками, их было двое, долевая собственность, мы подписали его и я внес аванс. Далее началась процедура сбора и проверки всех документов и одобрение ипотеки.

Проверка документов

При покупке квартиры в ипотеку банк тоже заинтересован в безопасности вашей сделки, конкретно Сбербанк предлагает различные услуги по проверке квартиры, причем оценка недвижимости за которую пришлось заплатить 2700 рублей, является обязательной и без нее ипотеку не одобрят. Есть еще дополнительная правовая экспертиза в результате которой у вас будет заключение с рекомендациями для сделки (на тот момент это стоило 12000 рублей), которая позволит удостовериться в безопасности сделки, ну либо обнаружит причины для отказа.

В принципе правовая экспертиза от Сбербанка, по моему мнению, сопоставима с работой, выполняемой риелтором и является хорошей заменой. Если вы не хотите заморачиваться с проверкой и анализом всех документов и при этом сэкономить, то этот вариант будет наилучшим.

Список документов которые потребовал от меня банк:

• Предварительный договор купли продажи;
• Паспорта и СНИЛС всех участников сделки;
• Кадастровый паспорт (делается продавцом);
• Свидетельство о регистрации права (предоставляется продавцом);
• Отчет об оценке квартиры;
• Выписка из ЕГРН;
• Свидетельство о браке;
• Свидетельство о рождении ребенка;
• Справка 2-НДФЛ и копия трудовой книжки - мои и супруги;
• Полис страхования имущества и жизни заёмщика;

Процедура проверки у банка занимает примерно неделю, большая часть времени уходит на сбор всех этих документов, о чем следует позаботиться заранее.

Регистрация сделки

После одобрения банка мы назначили день сделки. И так как собственность у прошлых хозяев квартиры была долевая необходимым условием было проведение нотариальной сделки, которая, между прочим, стоила ещё 25000 рублей и была оплачена продавцами. Основной договор купли-продажи квартиры при этом составляется самим нотариусом.

Порядок заключения сделки был следующим

• Заключение кредитного договора и процедура оплаты в банке;
• Регистрация сделки у нотариуса;
• Регистрация сделки и подача документов в многофункциональном центре.

Здесь у нас никаких проблем не возникло, разве что это заняло практически весь день.

Через неделю после регистрации сделки документы на нашу квартиру были готовы и их нужно было забрать.