Расторжение договора аренды

Расторжение договора аренды недвижимости — это юридический процесс, при котором одна из сторон (арендодатель или арендатор) прекращает действие соглашения. Договор аренды может касаться различных объектов, таких как жилые помещения, нежилые помещения, земельные участки, дома и офисы.

Основания для расторжения договора аренды

Договор можно расторгнуть в следующих случаях:

• Закончился срок аренды;
• Нарушены условия;
• Форс-мажорные обстоятельства;
• По соглашению сторон.

Если в случае согласия сторон или истечении срока договора всё очевидно и понятно, то в оставшихся случаях уже сложнее. Форс-мажорные обстоятельства предполагают, что дальнейшее исполнение договора становится невозможным или неоправданным.

Самое сложное — это когда договор необходимо расторгнуть из-за нарушения условий одной из сторон, тут необходимо фиксировать факты нарушения и предоставлять доказательства, направлять письменные требования другой стороне и пытаться решить спор в досудебном порядке. Иногда, без помощи юриста или даже суда в таких ситуациях не обойтись.

Процедура расторжения

Процедура расторжения договора аренды состоит из нескольких этапов:

• Уведомление;
• Подписание передаточного акта;
• Регистрация расторжения.

Сначала необходимо уведомить другую сторону о своем намерении. Если ситуация серьёзная и сложная, то лучше это сделать заказным письмом. Срок, в который необходимо уведомить, по умолчанию составляет 30 дней (ГК РФ 610), но может быть изменён в договоре.

Далее для подтверждения возврата недвижимости в надлежащем состоянии, заполняется и подписывается сторонами — акт приёма-передачи. Если составляли акт описи имущества при заключении договора, то сверяемся по нему.

Если договор регистрировали в Государственном реестре недвижимости, то необходимо зарегистрировать и факт его расторжения.

Особенности расторжения договора аренды жилых и нежилых помещений

В случае жилых помещений, для расторжения договора аренды должны быть обоснованные причины, такие как неуплата аренды или нарушение правил проживания. Арендатор тоже может расторгнуть договор в случае нарушений со стороны арендодателя, в этом плане ему даже проще, главное уведомить заранее.

Для нежилых помещений условия расторжения могут быть более гибкими и заранее должны быть прописаны в договоре. Например, арендатор может расторгнуть договор при изменении условий ведения бизнеса.

Нельзя просто так взять и расторгнуть договор. ГК РФ Статья 310. Недопустимость одностороннего отказа от исполнения обязательства.

Для арендатора, оптимальная формулировка пункта о досрочном расторжении договора аренды помещения: «Арендатор вправе в одностороннем внесудебном порядке без указания причин отказаться от исполнения договора, предварительно уведомив Арендодателя заказным письмом минимум за 30 календарных дней до даты предполагаемого расторжения»

Иногда арендодатель вводит плату за досрочное расторжение договора. Сумма такой платы, обычно стоимость аренды за месяц.

Расторжение через суд

Прежде чем идти в суд нужно попробовать урегулировать спор при помощи письменных обращений и переговоров. Затем, если не получилось, собрать необходимые доказательства и свидетельства того, что вы пытались решить вопрос путём переговоров.

Если арендатор обращается в суд, то нужно учитывать, что минимум шесть месяцев, пока идёт разбирательство, придётся вносить арендную плату, до даты прекращения договора аренды, а какая это будет дата — определит, самый справедливый и честный, суд. Если суд решит, что дата прекращения договора раньше, уже оплаченной суммы, то деньги вернут.

Не очевидным решением, в случае если арендодатель не идёт на расторжение договора, может стать — субаренда.