Договор ренты определение и цели

Получатель передаёт плательщику в собственность имущество, а плательщик в обмен на это обязан совершать постоянные платежи и оказывать услуги бытового характера, ст. 583. Причём право собственности на объект недвижимости переходит к плательщику ренты сразу в момент заключения договора, но эта собственность при этом находится в обременении и распоряжаться ей новый собственник может только с разрешения получателя ренты.

Некоторые путают договор аренды и договор ренты, так как последний созвучен с английским словом rent — арендовать, брать в аренду, сдавать. По факту это разные правовые отношения.

Выгода и риски при пожизненной ренте

Для плательщика пожизненной ренты, например, за квартиру — это такая, своего рода, ипотека с элементами лотереи, причём лотерея может оказаться с отрицательным выигрышем.

А для получателя ренты, чаще всего одинокого пенсионера, это способ получения дополнительного дохода к, итак, не большой пенсии, но есть риск столкнуться с недобросовестными людьми.

Например: мужчина заключил с пенсионеркой договор пожизненной ренты с иждивением, но через 8 лет, исправной оплаты и ухаживанием за пенсионеркой мужчина умер, его обязанность по оплате ренты перешла к жене. В итоге пенсионерка умерла только ещё по прошествии 10 лет, а переплата за квартиру в старом доме составила 1.5 цены. Нельзя не порадоваться за пенсионерку, прожившую 18 лет в более комфортных условиях и дополнительной заботой.

В случае расторжения договора по вине плательщика, рентные платежи ему не возвращаются, в отличие от имущества, которое возвращается получателю ренты.

В случае вины или инициативы расторжения получателя, он обязуется по условию договора(хотя не обязан по закону) возместить плательщику понесенные расходы.

Форма договора и условия

Договор ренты не имеет чётко установленной формы, лишь набор минимально необходимой информации, а именно: данные участников сделки, подробное описание передаваемого имущества, сумма рентных платежей и наличие первоначального взноса.

Подготовили два варианта бланков договора ренты: подробный, можно скачать в формате Word или PDF и краткий договор пожизненной ренты, его можно заполнить онлайн, он может пригодиться для предварительного соглашения и дальнейшего обсуждения условий сторонами.

Обязательно заверяется нотариусом и в следствии этого документ проходит ещё одну проверку и в случае неверно или плохо составленного договора, нотариус такую сделку не одобрит или предложит внести соответствующие правки.

Стороны

Получатель ренты — получает выплаты или услуги в обмен на свою недвижимость. Получателем может быть физ лицо или некоммерческая организация. ГК РФ Статья 589

Плательщик ренты — вносит постоянные платежи и\или оказывает услуги и помогает по бытовым вопросам за возможность получить недвижимость.

Нельзя супругам, они и так должны поддерживать друг друга по статусу или брачному договору. Другие родственники могут.

Платежи

Для корректного функционирования договора передача денег должна осуществляться либо безналичным расчетом с выпиской о проведении платежа, либо передача наличных денег должна подтверждаться распиской или в крайнем случае регистрироваться у нотариуса, чтобы в дальнейшем не возникало вопросов по уплате ренты и у плательщика были документы подтверждающие совершение выплат.

Стоимость месячной ренты должна быть не меньше 2 прожиточных минимумов (около ~30 000 рублей). ГК РФ 602

Алгоритм заключения договора пожизненной ренты

Всё предельно просто, если предметом ренты является недвижимость, такой договор обязательно заверяется у нотариуса, а значит согласовав все условия стороны просто обращаются к нотариусу, который поможет составить и зарегистрировать данную сделку.

Необходима регистрация договора ренты в Росреестре, если это недвижимость.

Необходимые документы

Всё то же самое, как и при купле-продаже, нужны паспорта, документы на квартиру, справки из БТИ, выписка из ЕГРН, выписка из лицевого счета, справки от психиатра и нарколога(нужно убедиться, что рентополучатель вменяемый, что бы в дальнейшем не возникло проблем с его наследниками или завещанием).

Налоги

Рентополучатель должен ежегодно подавать налоговую декларацию и платить налог 13% или 15%, так как рентные платежи становятся его доходом. Это же правило распространяется на первоначальный платёж, если он имеет место.

Для рентоплательщика действуют правила, как и при перепродаже имущества, находящегося в собственности менее 3 или 5 лет в зависимости от условий. Если при продаже такого имущества получена прибыль, то эта прибыль облагается налогом от 13%, в зависимости от налогового статуса плательщика.

Условия продажи квартиры при заключенном договоре ренты

Обременённая таким образом квартира может быть продана с одобрения получателя ренты, но при этом обязательства по договору ренты переходят вместе с квартирой к новому собственнику. Прежний собственник, который платил ренту, теперь несёт субсидиарную ответственность, то есть в случае если новый плательщик ренты не выполняет свои обязательства, получатель ренты вправе потребовать их у первоначального плательщика. Кроме того, договором может быть предусмотрена солидарная ответственность.

Виды договора ренты

Пожизненная рента. Получать её могут только физические лица ГК РФ §3. Схожа с пожизненным содержанием, но минимальная сумма выплаты равняется одному прожиточному минимуму.

Постоянная рента. Собственник имущества предоставляет его в пользование плательщику за определённую плату, также устанавливается сумма за которую плательщик может выкупить данное имущество. Похоже на рассрочку или аренду с правом выкупа. Подробнее ГК РФ §2.

Пожизненное содержание с иждивением. Предметом такого договора может быть только недвижимость, ГК РФ §4. А платежи помимо денег должны включать покупку продуктов, одежды, лекарств, предоставление услуг по уходу за жильём и сопровождения в больницы и на прогулки. Минимальная сумма платежа — два прожиточных минимума.

Заключение

Правовые отношения в формате ренты имеют множество нюансов и рисков для обеих сторон, прежде чем подписывать такой документ необходимо изучить подробно все возможные ситуации, о которых хорошо написано в статьях, например в Яндекс Недвижимости или в Т — Ж, ну и если хорошо понимаете бюрократический язык, то читайте первоисточник ГК РФ Глава 33.