Как зарегистрировать договор аренды помещения в Росреестре

Договор аренды помещения может включать в себя аренду жилой и коммерческой недвижимости: квартиры, дома, офисные помещения, склады. С правовой точки зрения, договор является видом арендных отношений и подразделяется на два вида: аренда помещения и аренда социального жилья (находится в управлении государственного жилого фонда).

Главное условие для арендодателя - иметь официально оформленное имущество. Главное условие для арендатора - являться совершеннолетним и иметь документы удостоверения личности.

Для чего нужен договор и когда он уместен

Договор аренды уместен при предоставлении недвижимости в пользование на длительный срок. Это выгодно и арендодателю, и арендатору: первый застрахован от кражи и порчи имущества, второй может быть уверен в стабильности ценообразования и отсутствия внезапного увеличения арендной платы.

С законодательной точки зрения регистрация договора является обязательной (ГК РФ, статья №609). Прозрачная аренда недвижимости подтверждает соглашение сторон и предоставляет каждому из них правовую защиту и определенные преимущества.

Отсутствие договора может привести к уголовной ответственности, так как по мнению государственных органов, предприниматели сдают недвижимость "по-черному" с целью неуплаты налогов. Так же как и другие доходы в РФ, они облагаются налогами в размере 13% или более в случае прогрессивной шкалы налогообложения.

Что дает договор арендодателю и арендатору

Обе стороны соглашения имеют ряд преимуществ и правовых гарантий. Для арендодателя они следующие:

• "Чистая" сдача недвижимости в аренду и прозрачное отчисление налогов;
• Возможность официально расторгнуть договор и выселить арендатора в случае неоплаты по договору;
• Возможность подачи в суд на арендатора в случае кражи или порчи имущества.

Арендатор может рассчитывать на следующие преимущества:

• Стабильная стоимость аренды на весь срок соглашения;
• Гарантия подлинности документов на недвижимость и проверка факта владения недвижимостью арендодателем;
• Гарантия того, что арендодатель не расторгнет соглашение в любой момент.

Первостепенные документы

Вне зависимости от того, между какими лицами заключается соглашение (физическое, юридическое, ИП) есть ряд обязательных документов, которые оформляются в любом случае и при любых обстоятельствах.

Договор аренды предусматривает наличие информации об арендуемом помещении: в нем указывается адрес, категория, площадь помещения и кадастровый номер, под которым имущество зарегистрировано в реестре.

Технический план помещения является дополнением к договору аренды и необходим в тех случаях, когда арендодатель предоставляет в использование не все имущество, а лишь его часть. Для оформления этого документа необходимо обратиться к кадастровому инженеру или в БТИ.

Акт передачи - документ, который в обязательном порядке заключается при сделке. Данный документ является гарантом для арендодателя, что имущество, которое он сдает, не имеет проблем с электрикой, водопроводом и другими системами. В момент подписания передаточного акта особую бдительность должен проявить арендатор - это его последний шанс заметить спрятанные дефекты и заставить арендодателя их исправить. В противном случае придется либо пользоваться так, либо ремонтировать за свой счет.

Оставшиеся документы

Точный список документов можно уточнить в МФЦ или Госуслугах. Для заключения договора об аренде помещения между физическими лицами потребуются следующие документы:

• Заявление о регистрации договора в многофункциональном центре (оформляет специалист центра на месте).
• Договор аренды и акт передачи - по 3 экземпляра каждого из документов.
• Паспорт заявителя (оформлением документов в МФЦ может заниматься как владелец недвижимости, так и арендатор);
• Документ, подтверждающий оплату государственной пошлины.

Дополнительными для юридических лиц являются следующие документы:

• Протокол о назначении на должность директора компании.
• Протокол о разрешении на проведение крупной сделки. Необходим лишь в том случае, если платежи за аренду превысят 25% от текущего имущества компании. Вместо этого протокола может быть предоставлена разрешающая справка, подтверждающая, что сделка не является крупной для компании.
• Протокол, подтверждающий одобрение сделки, если того требует устав компании.

От индивидуальных предпринимателей может потребоваться нотариальное согласие супруга, подтверждающее его согласие на сдачу помещения в аренду. Оно необходимо лишь в том случае, если владелец недвижимости приобрел его состоя в браке, но вместо него можно предоставить соглашение о разделе имущества, подтверждающее подлинность прав на его владение.

Нотариальная доверенность должна быть оформлена на представителя индивидуального предпринимателя или физического лица - без нее он не сможет подать документы и зарегистрировать договор об аренде.

Подача документов на регистрацию

Подать документы на регистрацию договора можно тремя способами: в МФЦ, по почте или через сайт. Каждый из них имеет свои особенности.

Проще всего подавать документы в региональном МФЦ. Личная встреча со специалистом позволит еще раз убедиться в правильности оформления и наличии всех необходимых документов. На прием в центр необходима предварительная запись, что может быть не всегда удобно, а по завершении приема заявитель получает индивидуальный номер обращения (можно отследить готовность документов онлайн и ожидаемую дату регистрации поданных документов).

Отправить документы в реестр можно по почте - письмом, к которому будет прилагаться опись вложенных документов. Отправка документов по почте удобна тем, что письмо отправить можно в любой момент, но документы и заявление на регистрацию договора должны быть заверены нотариально.

Последний способ самый удобный - отправка документов через сайт Росреестра. Удобен и тем, что не нужно заверение от нотариуса, но вот регистрация документов через интернет доступна лишь в том случае, если у обеих сторон имеется электронная подпись, что не оправдано в случае заключения договора между двумя физическими лицами.

Получение документов

Срок регистрации договора на аренду помещения может составлять до 9 рабочих дней в случае сдачи в аренду всего имущества и до 14 рабочих дней в случае сдачи части имущества и приложения к пакету документов технического плана. В случае отсутствия бюрократических проблем, регистраторы внесут данные в Единый государственный реестр недвижимости и подготовят экземпляры договора с поставленными печатями.

Расторжение договора

В случае, если у арендодателя и арендатора есть обоюдное желание расторгнуть договор досрочно, то необходимо обратиться в Росреестр. Услуга платная - для физических лиц обойдется в 350 рублей, для юридических лиц - в 1000 рублей. В случае, если желание не обоюдное, то необходимо обращаться в суд, который уже сможет рассмотреть иск с любой из сторон, ведь имущество сдавалось в аренду официально.