Нужен ли нотариус при купле-продаже квартиры

⏱ 5 минут · Обновлено: 11.11.2026

Один из самых популярных вопросов при покупке или продаже жилья: нужен ли нотариус? При обычной продаже квартиры одним совершеннолетним дееспособным собственником договор часто можно заключить в простой письменной форме. Но есть случаи, когда без нотариуса не обойтись.

Решает не только название договора, а состав собственников, вид имущества и условия сделки. Проверять это нужно до подписания и передачи денег.

Деление на первичный и вторичный рынок само по себе ответа не даёт.

При покупке у застройщика договор участия в долевом строительстве обычно не требует нотариального удостоверения, но подлежит государственной регистрации. Покупка готовой квартиры и уступка прав — другие процедуры.

Для вторичной квартиры проверьте следующие случаи.

Обязательное нотариальное удостоверение требуется если:

• Продажа доли в праве общей собственности, если нет предусмотренного законом исключения. Продажа своей доли другому сособственнику сама по себе от нотариуса не освобождает.
• Отчуждение квартиры или доли несовершеннолетнего либо ограниченно дееспособного собственника, а также распоряжение недвижимостью на условиях опеки.
• Договор ренты, в том числе пожизненного содержания с иждивением: у него свои правила, это не обычная продажа квартиры.

Основные правила о долях и защищаемых собственниках установлены статьёй 42 и статьёй 54 закона № 218-ФЗ. Когда все взрослые дееспособные сособственники продают все доли одной сделкой, обычно действует исключение из обязательной нотариальной формы. Подробнее — о сделках с долями. Для дарения недвижимости между гражданами с 13 января 2025 года нотариус обязателен, в том числе между родственниками.

Нужен ли нотариус при продаже квартиры?

Продавцу нотариус тоже может быть полезен. Получить деньги — ещё не всё: важны условия их перечисления, сроки передачи квартиры и последствия отказа в регистрации.

Если сделку оспорят, продавцу может понадобиться возвращать деньги и разбираться с требованиями покупателя. Формула «я деньги получил, дальше не мои проблемы» работает плохо.

Даже при простой письменной форме проверьте договор купли-продажи, способ расчёта и порядок регистрации перехода права. Нотариальное удостоверение и регистрация — разные действия.

Нужен ли нотариус при покупке квартиры?

Покупатель же всегда рискует своими деньгами, и к тому же не малыми. За свои деньги покупатель приобретет право собственности, которое может быть оспорено, ограничено, либо вовсе не действительным.

Поэтому риски при покупке недвижимости всегда высоки. Задача нотариуса снизить риски признания сделки недействительной.

Для этого, нотариус:

• Изучает условия сделки и готовит договор купли-продажи с учетом действующего законодательства.
• Согласовывает дополнительные условия расчётов, передачи квартиры и ответственности сторон.
• Отслеживает права супругов на недвижимость и необходимость отдельного согласия на сделку, если один из супругов не собственник.
• Отслеживает права несовершеннолетних детей.
• В случае продажи недвижимости по доверенности. Проверяет ее действительность.
• В случае согласия сторон прописывает дополнительную финансовую ответственность сторон, в случае ограничения прав покупателя по иску третьих лиц.
• Устанавливает и заверяет личности участников сделки.
• Может запрашивать дополнительные документы для подтверждения сделки. У нотариуса есть прямой доступ к сведениям ЕГРН, а также к закрытым базам, недоступным даже риелторам.
• Разъясняет покупателям и продавцам юридические последствия совершаемой им сделки, тем самым снижая риски недействительности сделки по причине обмана, угрозы, насилия, заблуждения. ст. 178 и ст. 179 ГК РФ.
• Беседует с покупателем и продавцом перед подписанием договора, тем самым снижая риски недействительности сделки по причине недееспособности продавца.
• Удостоверяет сделку: проверяет личности, полномочия и волеизъявление сторон, а не просто ставит печать на подписях.

Нотариус, в отличие от риелтора, незаинтересованное лицо при сделке.

При заключении сделки, нотариус проверяет предоставленные документы и беседует с участниками сделки. Но помимо предоставленных данных, нотариус может запросить подтверждающую информацию через государственную систему межведомственного электронного взаимодействия (СМЭВ).

Какую информацию может запросить нотариус

Нотариус запрашивает необходимые для конкретного действия сведения из государственных реестров и проверяет документы. Объём доступа зависит от закона и вида сведений; это не безлимитный доступ к любой информации о человеке.

Так же у нотариусов есть доступ к Единой информационной системе нотариата (ЕИС), в которой регистрируются все нотариальные действия на территории РФ, что позволяет оперативно проверить информацию относящуюся к сделке купли-продажи недвижимости.

В предусмотренных случаях нотариус может использовать видеофиксацию. Не рассчитывайте, что любую сделку обязательно снимают на видео.

Благодаря, привлечению нотариуса, риски сделки с недвижностью значительно снижаются.

К плюсам заверения сделки с недвижимостью у нотариуса, так же можно отнести и то, что заключение сделки происходит в офисе нотариуса и при возникновении вопросов у участников сделки он, разъясняет все спорные моменты. К тому же регистрация перехода права собственности нотариально заверенной сделки происходит оперативнее, чем без нее.

Если ущерб причинён виновным незаконным нотариальным действием, вопрос возмещения решается с учётом предусмотренной законом ответственности и страхования нотариуса. Компенсация не выплачивается автоматически при любой неудачной покупке.

Нотариус проверяет обстоятельства сделки и сведения, которые должен проверить по закону. Но он не проводит техническое обследование квартиры и не заменяет проверку документов и истории права во всех возможных аспектах.

Поэтому нотариус снижает риски, но не делает покупку безрисковой. Отдельно проверьте права супруга, расчёты и условия передачи квартиры.