Как выселить недобросовестных квартирантов

⏱ 7 минут · Опубликовано: 19.10.2026

Если квартиранты перестали платить или портят квартиру, одного звонка с требованием съехать мало. Пока у них действует право жить в квартире, собственник должен опираться на договор и закон. Если жильцы добровольно не уходят даже после прекращения этого права, принудительное выселение проходит через суд и судебных приставов.

Какие есть законные способы освободить квартиру

Договориться о выезде

Самый быстрый путь — согласовать дату выезда письменно. В соглашении стоит указать, когда прекращается договор, сколько наниматель должен за проживание, как возвращается залог и когда он передаёт ключи. При выезде составьте акт, проверьте состояние квартиры и показания счётчиков. Для оформления можно использовать акт приёма-передачи квартиры.

Иногда собственнику выгоднее согласиться на короткую отсрочку или рассрочку долга в обмен на точную дату выезда. Это предмет переговоров, а не обязанность владельца. Обещание «скоро освобожу» без зафиксированной даты и передачи ключей проблему не решает.

Дождаться окончания срока договора

Проверьте срок и условия продления. Если договор заключён до одного года, он считается краткосрочным наймом. Законное преимущественное право нанимателя на новый срок к нему по умолчанию не применяется, но в самом договоре может быть предусмотрено продление. Заранее сообщите жильцам, что новый договор заключать не будете, и потребуйте освободить квартиру после окончания срока.

С договором на срок больше года сложнее. Не позднее чем за три месяца до конца срока наймодатель должен предложить новый договор либо предупредить, что решил не сдавать квартиру минимум год. Если этого не сделать, а наниматель не откажется от продления, договор считается продлённым на прежних условиях и на тот же срок. Поэтому просто дождаться даты в договоре бывает недостаточно. Подробнее о сроках — в статье о сроке договора.

Если договор вообще не содержит срока, по статье 683 ГК РФ он считается заключённым на пять лет. Правило об отказе от бессрочной аренды за месяц к найму жилья автоматически не переносится.

Расторгнуть договор из-за нарушения

Закон позволяет наймодателю требовать расторжения договора через суд при определённых нарушениях. Для краткосрочного найма Конституционный суд также допускает чётко сформулированные в договоре дополнительные основания, связанные с существенным нарушением интереса собственника по вине нанимателя. Но условие договора не даёт владельцу права самому силой выселить людей: если они не уходят, спор о выселении всё равно решает суд.

За какие нарушения можно расторгнуть договор

По статье 687 ГК РФ наймодатель может обратиться в суд, если:

• наниматель не платит за жильё шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок;
• при краткосрочном найме он пропустил установленный срок платежа более двух раз;
• наниматель или люди, за которых он отвечает, разрушают либо портят квартиру.

Для нежилого использования квартиры или систематического нарушения прав соседей порядок другой: сначала нужно предупредить нанимателя и потребовать прекратить нарушение. Если оно продолжается, можно просить суд расторгнуть договор. Один шумный вечер без надёжных доказательств систематичности — слабое основание.

Например, жильцы трижды просрочили ежемесячный платёж по договору на 11 месяцев. Это повод оценить иск по правилу краткосрочного найма. Если они при этом разбили дверь, зафиксируйте повреждение отдельно: долг и ущерб нужно подтверждать разными доказательствами.

Правила о просрочке лучше читать буквально. «Более двух раз» — не то же самое, что «два раза». А долг за пару недель по договору на несколько лет сам по себе не равен шестимесячной неуплате.

Как действовать собственнику, если жильцы отказываются съезжать

• Соберите документы. Нужны подтверждение собственности, договор и приложения, переписка, выписка по платежам, расписки, фотографии повреждений, акты, обращения соседей. Составьте понятный расчёт долга по датам. Если платили наличными, проверьте, какие есть подтверждения передачи денег.
• Направьте письменное требование. Укажите нарушение, предложите его устранить или расторгнуть договор, обозначьте срок ответа и выезда. Сохраните доказательство вручения или отправки по адресу, указанному в договоре. При жалобах соседей особенно важно отдельное предупреждение о прекращении нарушения. Для судебного требования о расторжении договора статья 452 ГК РФ предусматривает обращение после отказа другой стороны или отсутствия ответа в установленный срок, а если он не указан — через 30 дней.
• Подайте иск. В зависимости от ситуации требуйте расторгнуть договор, выселить проживающих, взыскать долг и подтверждённый ущерб. Если право пользования уже прекратилось, требование о расторжении может не понадобиться. Укажите людей, которые фактически живут в квартире, и приложите подтверждения. Иск о праве на жилое помещение подают в суд по месту нахождения квартиры; состав требований и подсудность лучше проверить перед подачей.
• Передайте исполнительный лист приставам. Если после вступления решения суда в силу жильцы не выехали, принудительное выселение организует судебный пристав. Собственник не проводит его своими силами. После освобождения квартиры зафиксируйте состояние жилья и смените замки.

Долг и выселение — разные задачи. Даже если наниматель должен много денег, суд отдельно проверит основания прекращения его права жить в квартире. О том, как в целом оформляют прекращение отношений по договору, есть материал о расторжении договора.

Когда быстро выселить не получится

Договор действует, а основание слабое

Собственник передумал сдавать жильё, решил поднять цену или хочет срочно продать квартиру — это ещё не основание немедленно выселить нанимателя. Продажа квартиры сама по себе не прекращает договор: новый собственник становится наймодателем на прежних условиях. При действующем долгосрочном договоре и отсутствии доказанного нарушения расторгнуть его по одному желанию владельца практически невозможно до окончания срока, если жилец не согласится.

При споре о повреждениях понадобится показать, что это именно порча, а не обычный износ, и кто её причинил. Жалобы на шум лучше подкреплять повторными обращениями и другими проверяемыми материалами. Голословное «соседи жалуются» суд может не принять.

Суд может дать время на исправление нарушения

По делу о расторжении договора из-за неуплаты или порчи жилья суд вправе дать нанимателю до года на устранение нарушения. Если оно не устранено, наймодатель обращается повторно. После решения о расторжении суд по просьбе нанимателя может отсрочить его исполнение ещё до года. Это возможные пределы, а не обязательная отсрочка по каждому делу.

Есть важное исключение: для краткосрочного найма норма о годе на устранение нарушения и годе отсрочки из этого пункта статьи 687 по умолчанию не применяется. При длительном найме путь от первой просрочки до фактического освобождения жилья, наоборот, может оказаться долгим: ожидание основания, переписка, суд, возможные отсрочки, приставы.

Нет письменного договора или в нём пробелы

Договор найма должен быть письменным. Если стороны ограничились устной договорённостью, собственнику сложнее доказать размер платы, срок проживания и условия прекращения. Сам факт отсутствия бумаги не означает, что людей можно немедленно выдворить: суд будет разбираться, на каком основании они вселились и пользовались квартирой. Переписка, переводы и другие письменные материалы становятся особенно важными.

Сложности бывают и при письменном договоре: не указали срок, забыли порядок уведомления, не перечислили проживающих, не сделали опись имущества. Пятигодичный срок по умолчанию при отсутствии условия о сроке может стать для собственника неприятным сюрпризом. Для новых заселений полезны договор найма квартиры и акт с описью имущества.

В квартире живут другие люди

По общему правилу граждане, постоянно проживающие вместе с нанимателем, имеют право пользоваться квартирой наравне с ним. Если в квартире живут дети, это не создаёт пожизненного запрета на выселение и не отменяет право собственника обратиться в суд. Но фактический состав жильцов и их право проживания нужно выяснить, а требование о выселении сформулировать так, чтобы решение можно было исполнить.

Регистрация по адресу сама по себе не делает человека собственником. При этом снять человека с регистрационного учёта и фактически освободить квартиру — разные действия. Если он продолжает жить внутри, одного заявления о снятии с учёта недостаточно.

Чего делать нельзя

Не меняйте замки, пока жильцы продолжают пользоваться квартирой, не выносите их вещи, не отключайте воду и электричество ради выезда, не угрожайте и не отправляйте «помощников» для силового выселения. Право собственности не заменяет процедуру выселения. Такие действия добавят владельцу отдельный спор и могут обернуться ответственностью.

Полицию стоит вызывать при угрозах, насилии, повреждении имущества или другом возможном правонарушении. Но полиция не расторгает договор найма и не выселяет жильцов только потому, что собственник показал свидетельство о праве собственности.

Источники

Основания расторжения и возможные отсрочки — статья 687 ГК РФ; судебное выселение — статья 688 ГК РФ; краткосрочный наём и срок по умолчанию — статья 683 ГК РФ; продление — статья 684 ГК РФ.

Письменная форма договора — статья 674 ГК РФ; проживающие с нанимателем — статья 677 ГК РФ; продажа квартиры — статья 675 ГК РФ; порядок предложения расторгнуть договор — статья 452 ГК РФ.

Вопрос о дополнительных основаниях для краткосрочного найма разобран в постановлении Конституционного суда № 23-П. Порядок действий приставов — статья 107 закона об исполнительном производстве.