Имущественный налоговый вычет

⏱ 4 минуты · Обновлено: 12.11.2026

Законодательство РФ предусматривает возможность вернуть часть НДФЛ при покупке квартиры, жилого дома или участка под ним. Это имущественный налоговый вычет: он уменьшает облагаемый доход, а не цену квартиры. Например, Вы работаете и с зарплаты удерживают НДФЛ. После покупки жилья часть этого налога можно вернуть. Правила установлены ФНС России. Если подходящих облагаемых доходов нет, возвращать пока нечего.

Вычет не полагается при покупке жилья у взаимозависимого физического лица: например, супруга, родителей, детей, полнородных или неполнородных братьев и сестёр. Не каждый родственник автоматически попадает в этот список. Учитываются следующие расходы:

• покупка квартиры, дома, комнаты или доли жилья;
• строительство частного дома;
• покупка участка под жилым домом или для его строительства — вычет на землю предоставляется после регистрации права на жилой дом;
• уплаченные проценты по целевому кредиту на покупку или строительство жилья;
• отделка приобретённого жилья, если договор предусматривает покупку без отделки; обычный ремонт обжитой квартиры в вычет не входит.

Через декларацию вычет заявляют после окончания года, за который возвращают налог. Через работодателя его можно получать уже в году возникновения права, после подтверждения от ФНС. При покупке готовой квартиры ориентируются на регистрацию права; для новостройки по ДДУ право возникает после передачи квартиры по акту, а обратиться за вычетом можно после регистрации собственности.

Определение размера вычета

Размер вычета зависит от расходов и налога, который можно вернуть. Основной лимит расходов — 2 млн рублей на человека. При ставке НДФЛ 13% это 260 тыс. рублей. С доходов начиная с 2025 года действует прогрессивная шкала, поэтому 260 тысяч — не универсальный потолок возврата: результат зависит от доходов и применённых ставок. Неиспользованный остаток вычета переносится на следующие годы.

На вычет может претендовать собственник жилья или его супруг(-а), если покупка оплачена общими средствами в браке и у каждого осталось право на вычет. При цене квартиры 4 млн рублей супруги могут распределить расходы по 2 млн: при ставке 13% это до 260 тыс. рублей каждому. Родители также могут включить в свой вычет расходы на приобретение жилья в собственность несовершеннолетнего ребёнка — в пределах своего лимита.

При покупке жилья в кредит отдельно учитываются фактически уплаченные ипотечные проценты, а не весь платёж банку. Для целевых кредитов, полученных с 2014 года, лимит таких расходов — 3 млн рублей; при ставке 13% возврат составит до 390 тыс. рублей. Вычет по процентам предоставляется по одному объекту. Для кредитов, полученных до 2014 года, ограничения суммы процентов нет.

Средства материнского капитала, бюджетных выплат и расходы, оплаченные работодателем или другими лицами, в вычет не включаются. Но это не лишает вычета на собственные расходы. Например, за квартиру заплатили 2 млн рублей, из них 500 тысяч — маткапитал: учитывать можно 1,5 млн рублей. Ограничения перечислены в статье 220 НК РФ.

Ограничения

Если право на основной вычет возникло до 2014 года и Вы им воспользовались, остаток на другую квартиру не переносится. Это касается и случаев, когда расходы по первой покупке были заметно меньше действовавшего лимита.

Если право на вычет впервые возникло с 2014 года, неиспользованную часть лимита расходов в 2 млн рублей можно добрать при покупке другого жилья. Это один общий лимит, а не новые 2 млн на каждую квартиру. Ипотечные проценты учитываются отдельно.

Если по жилью, приобретённому до 2014 года, Вы использовали только основной вычет, возможность отдельного вычета по процентам за другое жильё, приобретённое с 2014 года, стоит проверить отдельно: важно, заявлялись ли раньше проценты.

Процесс получения налогового вычета

Для подачи декларации на вычет обычно готовят:

• декларацию 3-НДФЛ за нужный год и реквизиты счёта для возврата;
• сведения о доходах и удержанном налоге; при необходимости — справку о доходах;
• договор купли-продажи или ДДУ, сведения о зарегистрированном праве, для новостройки — акт передачи;
• документы об оплате, а для вычета по процентам — кредитный договор и справку банка об уплаченных процентах;
• документы о браке, распределении расходов или покупке для ребёнка, если это относится к Вашему случаю.

При обычной подаче порядок такой:

• сбор документации;
• сдача ее в налоговую инспекцию;
• проверка документов налоговыми органами;
• перевод денег.

Отправить декларацию и копии документов можно через личный кабинет ФНС, лично в инспекцию или почтой с описью вложения. Через работодателя декларация не требуется: сначала подайте в ФНС заявление о подтверждении права на вычет. Есть и упрощённый порядок: если налоговая получила необходимые сведения, в личном кабинете появится предзаполненное заявление. Его нужно проверить и подписать.

Если Вы приобрели жильё давно, но вычет не использовали, обратиться можно и сейчас. В 2026 году обычно возвращают налог за 2023, 2024 и 2025 годы, но не за годы до возникновения права на вычет. Например, при покупке квартиры в 2024 году возврат за 2023 год не положен. У пенсионеров есть отдельное правило переноса на предшествующие годы. Обычная камеральная проверка декларации занимает до трёх месяцев; это срок проверки, а не обещание перечислить деньги ровно через три месяца.