Как правильно выбрать частный дом. Часть 2 (Чек-лист для анализа дома)
В статье Как правильно выбрать частный дом. Часть 1 мы выяснили, что когда вы выбираете себе дом, выбирать стоит на самом деле земельный участок.
А теперь переходим ко второму важному блоку, а именно чек-лист для анализа дома, его технических особенностей, состояния строительных конструкций.
В этой статье вы узнаете, как можно провести обследование дома самому, не обладая какой-либо специальной подготовкой. Тем не менее мы все таки рекомендуем нанять специалиста, для того, чтобы он помог вам провести профессиональное обследование дома и помочь вам с принятием решения, покупать вам именно этот дом или все таки нет.
Вот вы нашли дом, который вам понравился и вы хотите съездить его посмотреть. И чтобы ваш визит на объект прошел с максимальной пользой, надо ехать на него уже со списком подготовленных вопросов. Далее мы приведем чек-лист, который и будет списком тех вопросов, когда вы в правильной последовательности задаете вопросы из чего и как это построено и получаете максимум важной информации.
Стоит отметить, что осмотр дома стоит делать в светлое время суток. Ни в коем случае, не ночью. Так как только в светлое время суток, можно разглядеть все дефекты дома.
В любом случае советуем нанять профессионального инженера. А вся нижеперечисленная информация нужна будет, чтобы понимать весь объем работ которые нужно проделать при выборе дома. А проделать их можно только с помощью специальной измерительной аппаратуры и понимания, что оно измеряет.
Чек-лист при покупке дома:
1. Есть ли проектная документация на строительство этого дома. В идеале если это рабочая документация, в которой отражены ответы на все строительные вопросы. Если вы будете покупать дом с рабочей документацией и у вас будут контакты строителей, которые по ней этот дом строили, то это будет идеальный для вас вариант. Так как в случае ремонта, вы уже будете знать, как и что ремонтировать.
2. Состояние отмостки. Отмостка, это такая конструкция по периметру всего дома, шириной, как правило, от 80 до 100 сантиметров. И желательно, чтобы она была целой. Если она в состоянии негодности, а это трещины, выбоины на этой отмостке. Обязательно обращайте внимание есть ли зазор между отмосткой и цоколем. Если есть зазор, то отмостка больше не выполняет свою функцию, то есть не отводит воду от верха фундамента.
В отмостке, если этот дом построен недавно обязательно должны быть дождеприемники. Это признак ливневой канализации, которая должна быть сделана по периметру дома.
3. Состояние крыльца, террас и ступеней. Начнем со ступеней. Надо помнить, что ступени, это расходный материал. Да они могут быть треснутыми, с выбоинами, намокшими, помните, что их всегда можно обновить. А вот сама конструкция крыльца и террасы, это дело посерьезнее. И нужно обязательно посмотреть, как эти конструкции примыкают к цоколю дома. Есть ли там зазоры, трещины и тем более есть ли там замокания.
4. Состояние наружной водосточной системы. Это ливневая канализация и дренаж. Дренаж обязательно нужен, особенно на тех участках, где замечена вода.
5. Отделка цоколя. Если она нарушена, если она отслаивается, то это хорошая возможность посмотреть, что под ней. А под ней обязательно должна быть сделана теплоизоляция и конечно же гидроизоляция. Исключение может быть только свайно-ростверковый фундамент.
6. Разница температур. Вот вы вошли в дом. Сразу обращайте внимание на разницу температуры у входной двери и в самом доме, особенно если в доме отсутствует тамбур. Потому что в этом случае дверь является источником холода и тем более конденсата.
7. Походите по полу без тапок. Оцените холодные полы или нет. В доме может быть очень жарко, но при этом полы могут быть ледяными, а такой дискомфорт может мало кому понравится. Также обращайте внимания на сквозняки. Это можно почувствовать только ногами, так как сквозняки стелятся именно по полу.
8. Наличие трещин на фундаментах и на стенах. Трещины это одно из самых важных проявлений деформаций. И трещины конечно же должен оценивать профессионал.
Если же вы увидели трещину, то это повод забить тревогу. Попросите продавцов пояснить, что это за трещина и как она образовалась и обратите внимание вашего инженера-обследователя, но он и так должен ее заметить.
По трещинам важно узнать причину их появления, для того, чтобы их устранить впоследствии, либо наблюдать за ней, характер разрушения, ширину раскрытия трещины.
Но не всегда наличие, например, волосяных трещин, является поводом для паники и отказа от покупки этого дома. Эти трещины нужно обследовать и важно, чтобы это сделал профессионал.
9. Наличие замоканий, грибка на фундаменте и стенах. Так же нужно выявлять причины и характер поражения. Как правило, если есть грибок, замокания, сырость это значит, что вода где-то просачивается сквозь строительные конструкции и надо понять почему. Как правило, замокания появляются там, где нарушена гидроизоляция.
В следующих пунктах пойдет речь о более сложных проверках, где уже понадобиться специальное измерительное оборудование.
10. Марка бетона фундамента. Марка кирпича. Марка блока, который применялся в строительстве. Если у вас на руках есть проект дома, по которому возводился этот дом, то ответы на эти вопросы есть уже там.
11. Конструкция пола. Есть ли гидроизоляция и утепление. Тоже очень важный момент. К сожалению, это можно понять только если вскрывать полы. И конечно вам никто этого сделать не даст. И можно только догадываться по косвенным признакам. Например, прогуляться по дому босыми ногами.
12. Состав стен и отделки фасадов. Любая стена в нашем климате состоит из трех важных компонентов. Конструктивная часть, на которую происходит опора несомых элементов, таких как: перекрытия, крыши, стяжки и так далее. Теплоизоляционная часть и декоративная.
И вот этот состав стены вам очень важно отследить для того, чтобы ответить на следующие вопросы. Каково сопротивление теплоизоляции? Есть ли замокания? Каково движение пара? (Как он проходит через эту стену?). Соответственно, если он ни как не проходит через эту стену, то как решается вопрос вентилирования всего дома?
Если есть какие-то навесные фасады на доме, то как проходит вентиляция за этими фасадами? Есть ли продухи снизу, откуда происходит забор воздуха?
13. Комбинация различных стеновых материалов. Такое строительство, часто практиковали в 90-х годах. Когда первый этаж строили из одного материала, а второй уже из другого. И в этих условиях стоит отдавать себе отчет, что эти стены будут вести себя по-разному. И нужно посмотреть как эти стены сопрягаются между собой.
14. Температура поверхности стены. В холодный период, ноябрь-март, неплохо бы приложить руку к поверхности стены, если в помещение тепло, это еще не означает, что стены тоже теплые.
15. Оконные перемычки. В каменных домах они, как правило, железобетонные. И над окнами они, как правило, являются мостиком холода. Поэтому, обязательно приложите одну руку к верху окон, а вторую, на соседнюю стену, это сразу позволит вам уловить разницу температур. Потому что, чаще всего, промерзают как раз таки перемычки, так как их редко, кто утепляет.
16. Оценка материала перегородок. Также изучайте из чего перегородки, потому что это все вопрос шумоизоляции.
17. Утепление окон. Оконные четверти. Узел оконной четверти можно оценить визуально. Самое главное, о чем надо помнить в каменном доме, окно должно быть утеплено по периметру.
18. Работоспособность всех дверных и оконных механизмов. Обязательно откройте/закройте все окна и двери, которые есть в доме. А также проверьте, что все окна имеют одинаковую конструкцию. Может быть, что в одной части дома стоит двойной стеклопакет, а в другой одинарный, который не подходят, для данного типа помещений.
19. Материал перекрытий. Тут, к сожалению, без вскрытия тоже понять очень сложно. Но из разговоров со строителями, кто строил этот дом, из разговоров с собственником это понять можно.
20. Вентканалы и дымоходы. Наличие тяги. Если на отделке стен, где проходит вентканал, есть следы замокания это уже значит поражение кладки вентканала, и это уже просто так не чинится, нужно будет разбирать стену и это уже будет тяжелой реконструкцией здания. Поэтому, на это нужно обращать внимание, ну и на наличие тяги. Забит вентканал или нет. То же самое дымоходы.
21. Состояние крыши. Проверить наличие замокания и грибка. Если вы видите замокания, значит что где-то порвана гидроизоляция или пароизоляция и скорее всего утеплитель уже начал намокать. И это сигнал, который заставляет задуматься о ремонте этого дома.
22. Холодный чердак. Если в доме есть холодный чердак, то на него обязательно надо подняться и проверить состояние всех стропильных конструкций. Это поражение грибком, в первую очередь. Ну и последствия пожара. Обычно, при ликвидации последствий пожара, никто не парится и холодный чердак оставляют без ремонта.
В случае, тяжелого поражения грибком, нужно задуматься о мероприятиях усиления крыши. Это тоже все деньги. Это даже проект, который нужно будет заказывать, а потом все это усиливать.
23. Проверка сантехники и радиаторов. Проверьте функционирование всех сантехприборов. Проверка нагрева всех батарей.
24. Молниезащита и заземление. Обязательно задайте вопрос про молниезащиту, какая она и выполнена ли она вообще. Если на крыше есть молниезащита, спросите про то, как происходит заземление. Пусть вам покажут, как оно выполнено на участке, в каком месте.
25. Наличие грызунов, насекомых. Спросить были ли они замечены. Также поинтересуйтесь у соседей.
26. Анализ тепловизором и аэродверью. Если есть такая возможность, то лучше всего заказать данное обследование. Особенно для каменных домов и деревянно-каркасных домов.
Это минимум вопросов, которые мы советуем задать при осмотре дома. Далее вы можете задавать владельцу и другие интересующие вас вопросы. Но эти вопросы обязательно должны быть заданы и получены на них ответы.
Лучше если у вас будет инженер-обследователь, который при вас задаст эти вопросы и объяснит вам, что означают ответы. Потому, что в дальнейшем устранение каких либо дефектов, это будет ваша статья расходов. Поэтому обязательно все считайте и думайте готовы ли вы будете за это заплатить.